Пересмотр арендной платы по гк рф. Пересмотр размера сумм

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарии к статье

1. Договор аренды является возмездным: в качестве встречного предоставления за передачу имущества во временное владение и (или) пользование арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, которая выступает в качестве цены договора. Соответственно одной из основных обязанностей арендатора выступает своевременное внесение арендной платы.

Вместе с тем арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата. Рыночная среда в России более или менее устоялась, поэтому определить цену большого труда не составляет.

2. Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, не будет считаться заключенным такой договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь коммунальных платежей. Коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставляемые арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т. п. (см. п. 12 Обзора практики по аренде).

Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

3. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы. Вместе с тем при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества нормы публичного права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов.

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды при его заключении или впоследствии. В остальных случаях публичные ограничения должны соблюдать государственные (муниципальные) организации при сдаче ими имущества в аренду. Подобные ограничения им необходимо оговаривать как условия, на которых предоставляется в аренду государственное (муниципальное) имущество. Отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются.

ГК не предусматривает определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы каким-либо законом или подзаконным актом. Если стороны договора желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативного акта, они должны включить соответствующее указание в договор. В противном случае порядок, условия и сроки внесения арендной платы не считаются определенными. И тогда признаются установленными такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, опять идет речь о средних рыночных характеристиках внесения арендной платы. До тех пор пока судебная практика не сформулирует такие характеристики, известным ориентиром могут служить те правила, которые установлены для аренды государственного (муниципального) имущества, да и то не всегда.

4. При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК , а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

5. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них отдельно не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. Если же плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК .

Арендная плата может уплачиваться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой будет и сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента - условных единиц, МРОТ, уровня прожиточного минимума и т. д.;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Отграничить такой договор аренды от простого товарищества (гл. 55 ГК) весьма непросто. Арендованное имущество не передается на отдельный баланс, оставаясь на балансе арендодателя, арендатор и арендодатель не действуют от имени друг друга, а арендодатель к тому же не участвует в расходах и убытках арендатора;

3) предоставления арендатором определенных услуг. Выбор подобного вида арендной платы фактически превращает договор аренды в смешанный (п. 3 ст. 421 ГК), включающий в свой состав и договор об оказании возмездных услуг (гл. 39 ГК);

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Здесь также соединяются два договора - аренда и купля-продажа или два встречных договора аренды, образуя смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК);

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор не обязан улучшать арендованное имущество, но по желанию арендодателя может это сделать, и тогда произведенные расходы выступят в качестве арендной платы. Кстати, стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованной вещи при ее взыскании с арендодателя согласно п. 1 ст. 616 ГК также может рассматриваться как вид арендной платы.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду предприятия (имущественного комплекса).

Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от изменения арендной платы досрочно расторгнуть договор.

Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления годичного срока, установленного п. 3 ст. 614) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку соответствующие меры ГК не предусмотрены.

Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение лишь тогда, когда сама возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще, чем один раз в год, применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п. 11 Обзора практики по аренде). При остальных формах арендной платы ее фактический размер колеблется в зависимости от изменения общей экономической ситуации и не требует периодического пересмотра.

7. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения).

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Таковым должно быть признано ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК).

Уменьшение арендной платы в случае, предусмотренном п. 4 ст. 614, по общему правилу не является мерой ответственности арендодателя и не предполагает возмещения убытков, взыскания процентов по ст. 395 ГК и т. п. Если же условия пользования или состояние имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые арендодатель несет ответственность (в том числе на основании п. 3 ст. 401 ГК), применяются последствия, предусмотренные ст. 612 ГК. Напротив, если условия пользования или состояние арендованного имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, последний не вправе требовать уменьшения арендной платы.

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614. О возможности же установления иного правила договором в ГК ничего не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в нем может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

8. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614). При этом арендодатель должен устанавливать разумный срок такого внесения (ст. 314 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.

Существенное нарушение срока внесения арендной платы должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, т. е. с учетом п. 2 ст. 450 ГК . В частности, существенным будет такое нарушение срока, при котором просрочка затянулась до наступления следующего срока уплаты арендной платы.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, напр., о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.

Полный текст ст. 614 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 614 ГК РФ.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Комментарий к статье 614 ГК РФ

1. Обязанностью арендатора является внесение арендодателю арендной платы в соответствии с указанными в договоре аренды порядком, условиями и сроком ее внесения.

Между тем, исходя из материалов судебной практики, момент внесения арендной платы может зависеть от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а также от момента передачи арендуемого имущества арендатору. Так, из информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель, передающий по договору аренды жилые помещения, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений. Также имеет место вывод о том, что обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.

В случае если в договоре аренды не предусмотрены ни срок внесения арендной платы, ни условия, ни порядок такого внесения, то на такой договор аренды распространяются общие требования о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы в зависимости от вида передаваемого имущества и обстоятельств заключения и действия договора аренды. Однако, например, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривают, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные за пределами территории Российской Федерации определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений данных Правил.

Виды арендной платы, установленные п.2 комментируемой статьи, не являются исчерпывающими, поскольку в договоре аренды субъекты могут устанавливать и иные формы арендной платы, а также сочетание форм.

Размер арендной платы может изменяться, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, как правило, по соглашению сторон. Однако в случае, если состояние переданного имущества или условия его использования ухудшились по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, то он вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, пропорционально таким ухудшениям.

Арендодателю предоставлено право потребовать от арендатора досрочно внести арендную плату при условии, что арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы. Под существенным нарушением необходимо в данном случае понимать невнесение арендной платы более, чем за два срока подряд, поэтому арендодатель может потребовать внести арендную плату именно не более, чем за два срока подряд.

2. Применимое законодательство:
- ФЗ от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)";
- постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

3. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2;
- постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223/10-155-159;
- постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;
- Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;
- постановление ФАС Московского округа от 25.07.2014 N Ф05-9636/13 по делу N А41-53217/2012;
- постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 N 06АП-482/11;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 N А40-49051/10-113-408;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 N А40-20223/10-155-159;
- постановление ФАС Московского округа от 09.07.2014 N Ф05-6864/14 по делу N А40-14700/2013;
- постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N Ф05-5266/11 по делу N А40-64626/2010.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Комментарии к статье 614 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики

2. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015) Судебная коллегия по экономическим спорам п. 4).

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
пункт 11:
"При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. ()."

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды":

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом наблюдается противоречие между информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 и Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

Если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.

При этом само по себе непоступление полученных уполномоченным представителем арендодателя наличных денежных средств на банковские счета организации не является основанием считать обязательство арендатора по внесению арендной платы неисполненным.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 614 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 5 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года содержится следующий вывод:

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В пп. 18, 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения:

Аренда государственного или муниципального имущества. В каком случае размер арендной платы не является регулируемым?

Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168 , 614 ГК РФ). (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

Изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

В пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержатся следующие разъяснения:

Арендная плата только после фактической передачи имущества

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Условие договора аренды о твердом размере арендной платы в течении года

При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В другом случае.. суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ , в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Комментарий к статье 614

1. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.

Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - см. коммент. к ст. 654 ГК).

Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату (п. 13 письма ВАС N 66). Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества (п. 37 письма ВАС N 66).

2. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.

Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.

3. Пункт 2 коммент. ст. раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.

В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным (п. 12 письма ВАС N 66).

Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.

4. Пункт 3 коммент. ст. посвящен порядку изменения размера арендной платы. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Как можно удовлетворить этот интерес?

Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что "низы" (т.е. участники правоотношения) не могут, а "верхи" (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой "революционной" ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: "Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз". Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 коммент. ст.

Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза "но не чаще одного раза в год" запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 коммент. ст. с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой (см. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447). Несоответствие ГК Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 коммент. ст. (п. 11 письма ВАС N 66).

5. В п. 4 коммент. ст. устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

6. Пункт 5 коммент. ст. посвящен праву арендодателя потребовать досрочного внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами (см. коммент. к ст. 395 ГК) и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 14 письма ВАС N 66).

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью