Если нет управляющей компании в многоквартирном доме. Бегут от дома. Может ли многоквартирный дом существовать без руководства

Фото с сайта proafery.ru

Юрист Ярослав Михайлов - о самых частых схемах обмана в сфере ЖКХ

Мошенничества в сфере ЖКХ имеют свою специфику: в основном это видимая законность, добровольность осуществления платежей. Деньги похищаются опосредованно с использованием субподрядных фирм-однодневок, которые ликвидируются по мере необходимости. И здесь сложно доказать именно умысел директора организации, перечислившей средства подрядчику: требуется подтвердить не только личную связь контрагентов, но и предварительный сговор между ними, то, что руководитель УК знал или догадывался об отсутствии намерения и возможности выполнения работ по договору.

Условно типология понятия мошенничества в сфере ЖКХ может быть выполнена по нескольким признакам:

1. По субъекту мошеннических действий: в зависимости от того, кто может совершать мошенничество:

• руководство или персонал управляющей компании;
• председатель и совет товарищества из числа жителей многоквартирного дома;
• сторонние лица, не имеющие отношения к содержанию и обслуживания жилья;
• ответственные квартиросъемщики и владельцы жилых помещений.

2. По механизму обмана и введения в заблуждение:

• приписки фактических затрат и/или содержания выполненных работ;
• неисполнение запланированных годовым планом работ или их выполнение не в полном объеме, позволяющее достичь экономии;
• манипуляции с приборами учета, в том числе присвоение разницы между учтенным и нормативным объемами поставленных энергоресурсов;
• распространение фальшивых платежных документов с реквизитами злоумышленника;
• использование поступивших платежей в собственных интересах путем задержки оплаты услуг энергоснабжающей организации и открытия краткосрочного депозита;
• банкротство или реорганизация после перераспределения денег по счетам подставных фирм, одновременно прекращающих свое существование.

КАК УК ВЫТЯГИВАЮТ ЛИШНИЕ ДЕНЬГИ

Чаще всего управляющие компании присваивают деньги, которые собственники жилья перечисляют в виде официальных платежей. Как?

1. Завышают стоимость услуг.

Завышение фактической стоимости выполненных работ и оказанных услуг является наиболее распространенным способом обмана контрагента не только в сфере ЖКХ, но и в любой другой отрасли. Подобные действия почти невозможно доказать, так как их всегда можно обосновать более высокой нормой прибыли или накладными расходами.

Более прибыльным для нечистоплотных управляющих общедомовым имуществом является распределение средств, выделенных из федерального бюджета и некоммерческого фонда для проведения капитального ремонта. Материалы при этом используются самые дешевые и зачастую некачественные, а исполнителями работ являются нелегальные мигранты, к тому же часть сметных объемов не исполняется вовсе по причине их скрытого характера и невозможности проверки. «Сэкономленные» при такой организации ремонта фонды могут достигать 30-50% от сметной стоимости, которая, помимо всего прочего, будет завышена относительно среднерыночного показателя.

2. Не выполняют работы, оформляют «левые» акты.

Существенной строкой расхода любого семейного бюджета является текущее содержание жилья. Платеж определяется годовым планом работ, распределенным по месяцам, и составляет в зависимости от региона 800-900 рублей в месяц и выше. И даже экономия в 100 рублей с квартиры в стандартной хрущевке с 90 квартирами, позволяет получить неучтенный доход в 9000 рублей, который увеличивается пропорционально количеству обслуживаемых объектов жилого фонда. Доказать подобное мошенничество также достаточно трудно, потому что все работы подкрепляются завизированными актами выполненных работ, и, несмотря на то, что подписи принадлежат лицам из числа жильцов, этого достаточно, чтобы соблюсти видимую законность.

3. Забирают разницу между счетчиком и нормативом.

Нежелание управляющих компаний устанавливать домовые узлы учета тепловой энергии обоснованы не столько высокой стоимостью необходимого комплекта оборудования, которая превышает 100,000 рублей, сколько возможностями для мошенничества. Многие собственники квартир делают ремонт, устанавливая пластиковые окна и монтируя алюминиевые радиаторы отопления. Так снижается потребление тепла, которое не учитывается в платежных документах, ведь норматив рассчитывается исходя из возраста и типа жилой постройки. В то же время показания магистральных счетчиков, по которым управляющая компания платит теплоснабжающей организации, снижаются, в результате чего образуется неучтенная разница, присваиваемая нечистоплотными управленцами.

Аналогичного эффекта можно достичь и в отношении поставки других энергоносителей, в качестве которых может выступать холодная и горячая вода или природный газ. Здесь мошенники извлекают прибыль, только если в квартирах нет приборов учета соответствующего ресурса.

4. Берут деньги в оборот.

Отсутствие строгой отчетности перед плательщиками предоставляет возможность для руководства управляющей компании инвестировать полученные от жильцов платежи на небольшой период в 2 - 3 месяца. Так можно «заработать» 2 - 3% от суммы. Если посчитать по той же хрущевке с 90 квартирами в отопительный сезон, то получится около 300,000 рублей. И так «зарабатывать», как вы понимаете, можно ежеквартально.

КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР

Сейчас в производстве УЭБиПК УМВД по городу Кирову проходит доследственная проверка по жалобе жильцов дома №3 по ул. Аэропорт. Они обвинили УК «Лянгасово» в том, что она не проводила работы, но отчиталась об их проведении перед жильцами (при этом не учли, что в этом доме всего 13 квартир и все на виду).

— В частности, жители отрицают, что УК «Лянгасово» проводила работы по содержанию конструктивных элементов их дома (на это списано 21,385 рублей), по содержанию инженерного оборудования (11,917 рублей), дератизации и дезинсекции (3,178 рублей), проверки и очистке несуществующих вентканалов и дымоходов (1,258 рублей), текущий ремонт подрядным способом также не проводился (13,666 рублей), как и техработы по обслуживанию счетчика, которого нет (20,855 рублей), - рассказывает юрист Ярослав Михайлов. - То есть, если даже с 13-квартирного дома УК получила «доход» порядка 90,000 рублей, то какой же доход они тогда получили с типичной 6-подъездной хрущевки? Жильцы обратились в ГЖИ, а также в прокуратуру, которая усмотрела, что имеет место хищение и поручила проведение проверки УМВД по городу Кирову.

Вообще, существует много ситуаций, когда жители подают заявления, иски в суд в отношении УК. Однако далеко не всегда эти иски являются обоснованными. Это происходит в основном из-за того, что собственники не до конца понимают основное содержание соглашения, заключенного с УК. В связи с этим они начинают выдвигать требования, которые могут не относиться к обязанностям и деятельности УК. Но в большинстве случаев исковые заявления имеют серьезные основания.

К ним можно отнести:

1. Недобросовестность исполнения своих прямых обязанностей УК (плохое качество, неполный объем).

2. Отказ выполнять пункты, оговоренные в заключенном соглашении.

3. Безосновательное повышение тарифов. Изменение и корректировка любых тарифов должна в обязательном порядке согласовываться на общем собрании жильцов многоквартирного дома. Без этого любое повышение является незаконным действием.

4. Некорректные сведения о потребляемых услугах. Управленцы имеют возможность завысить цифры потребляемой электроэнергии, а разницу присвоить себе.

5. Сдача УК общедомовых квадратных метров в аренду без согласия жителей дома. При расходовании средств нецелевым образом УК часто собирают средства. Куда они тратятся - никому не известно. А при попытке проверки документов компания дает отказ.

— Также существует много других оснований , - говорит Михайлов. - Поэтому, если собственники чувствуют, что их права нарушены, они не должны молчать и ждать. Следует обращаться за помощью в уполномоченные и надзирающие за деятельностью УК инстанции. Даже если будет отказано в возбуждении дела, вы можете написать заявление на ознакомление с материалами проверки и снятия с нее копий, чтобы в дальнейшем использовать это в качестве доказательств и обоснования иска в суде.

Если у вас возникли проблемы с управляющей компанией, запомните три организации, которые могут помочь вам восстановить справедливость: Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), Роспотребнадзор и прокуратура.

Анна Волконская

Объясняем как жаловаться на управляющую компанию если она бездействует и заполнить образец жалобы в прокуратуру и жилищную инспекцию

Вы живете в доме и с ним все неладно: мусор не вывозиться вовремя, все время нет света в подъезде и постоянно кто-то выбивает домофон. Вы звоните в управляющую компанию в течение двух месяцев, но вам мягко говорят «спасибо за обращение, исправим в кратчайшие сроки».

Если вам надоели отговорки управляющей компании, рассказываем как заставить ее работать:

Как написать жалобу

В начале нужно будет указать суть проблемы. Распишите ее подробно, со всеми деталями и претензии к управляющей компании. Также в самом начале укажите: реквизиты договора с управляющей компанией. Из договора выберите какие пункты не были выполнены ей. После этого нужно отнести жалобу в управляющую компанию.

Возможно, директор или управляющий компании не в курсе вашей проблемы. Работники могут не донести ваши предыдущие жалобы и проблемы до руководства. Поэтому стоит в начале встретиться с управляющим компанией. Перед встречей составьте жалобу в двух экземплярах и просите рассмотреть проблемы в течение десяти дней.

Важно : Вам могут сказать, что по закону, жалобы рассматриваются в течение 30 дней. Это не правда. Такие сроки установлены для государственных учреждений, но никак не для управляющей компании.

После встречи и подачи жалобы укажите все доступные способы связаться с вами: почта, номер телефона, электронную почту и адрес вашего проживания. Что может произойти дальше: вам ответят и исправят ситуацию, вам ответят, но ничего не сделают или проигнорируют. В последних двух случаях нужно идти дальше - подавать жалобу в Государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Что может решить Государственная жилищная инспекция

Если вы обратитесь в ГЖИ, то они смогут решить часть проблем - неправильное техническое обслуживание. К ним относится: подготовка к отопительному сезону, проведение собрания жильцов и проблемы в использовании самого дома. Сотрудники ГЖИ после подачи жалобы - сразу приступят к работе и начнут проверку управляющей компании. Если найдутся нарушения - управляющего привлекут к административной ответственности. После этого, ему выдадут предписание на устранение проблем и установят срок. Если в это время не решат проблему - выпишут очередной штраф и предписание.

Чтобы подать жалобу, найдите офис ГЖИ в вашем городе в интернете. После этого напишите жалобу по образцу.

Еще понадобятся ваши документы на проживание в данном доме, копия жалобы и ответ из УК. При этом, если инспекция найдет другие нарушения - управляющую компанию заставят также их исправить.

Какие проблемы решит Роспотребнадзор

Если ваша проблема была связана с неправильным расчетом услуг за квартплату, договор на услуги был составлен неверно или повысили внезапно тарифы в десять раз - обращайтесь в Роспотребнадзор.

При проверке Роспотребнадзор рассмотрит бухгалтерскую отчетность и причины почему вам не выдали сведения о сроках, качестве и объеме работ. При этом, чтобы написать заявление, вам в любом случае нужно будет обратиться сначала в УК, получить от них ответ и уже после обращаться в Роспотребнадзор.

Когда у вас есть ответ от управляющей компании - обращайтесь в Роспотребнадзор. Узнайте о территориальном офисе на сайте и отправьте вашу жалобу через электронную форму или в отделение. При этом перед отправкой заявления проверьте указаны ли ваши данные, подпись и адрес. Также текст должен быть читаемым и разборчивым. Если этого не сделать - вашу жалобу не примут.

Что делать если не помогло

Если проблемы с управляющей компанией не решаются: придется идти в прокуратуру или суд. Обращаться в прокуратуру получится если после обращения в Роспотребнадзор и ГЖИ ситуация не поменялась.

Важно : подавать заявление в прокуратуру нужно в районную по вашему месту жительства.

После этого прокуратура возьмет 30 дней для ответа. Если нарушения найдутся - составляется акт реагирования. Дальше этот акт отправляется в управляющую компанию. Выглядит все ультимативно: если не исправят проблему - компанию могут закрыть.

При обращении в суд вы сможете отсудить компенсацию: если прорвало трубы и нужно теперь делать ремонт в квартире или если вы упали и получили травму зимой, а УК не нанесла песочно-солевую смесь.

Важно : заявление в суд подается если вашему случаю не прошло три года.

Ваш иск в суде будет рассматриваться течение двух месяцев. Подготовьте все доказательства к суду: фотографии, видео, документы, заключения специалистов и свидетелей. Если суд принял решение не в вашу пользу - не расстраивайтесь. Подавайте апелляцию и в течение двух месяцев обжалуйте приговор.

Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами. Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов. Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.

С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию. Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.

УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.

Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.

Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.

Временное управление прекращается после истечения срока, установленного распоряжением, или в случае, если жители выбрали новую организацию. Сегодня, если дом оказывается без управления, он продолжает получать электричество, газ и тепло, но, как правило, остается без необходимого текущего ремонта.

В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.

В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.

В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года. ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.

Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.

Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, - прокомментировала эксперт.

Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами. Либо - в условиях бюджетного дефицита - существенно сокращенный перечень работ и услуг по обслуживанию. Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.

Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.

Последние вопросы по теме: "Нет управляющей компании что делать"

Как принудить УК внести поправки в договор, если нет возможности сменить УК?

Что делать, если жильцов МКД не устраивает договор УК, а выбора другой нет. Предлагаем сделать поправки, а директор УК говорит, что исправлять ничего не будет," вы покупаете товар". другой УК нет, ТСЖ не выгодно, 45 кв

Наталья, г. Самара

Нет управляющей компании что делать

Юрист: Армине Есаян

сейчас online

Для собственников жилья в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании форму управления (в данном случае посредством Управляющей компании), но и серьезно обсудить, а затем утвердить сам текст договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. Если собственники не утвердят на общем собрании свой вариант договора, то Управляющая компания имеет полное право предоставить свой вариант такого договора. Но некоторые пункты их варианта могут существенно ущемлять права собственников жилья, хотя и формулировка этих пунктов может быть выстроена так хитро, что непосвященный в юридические тонкости человек может их просто не заметить. Если же на Общем собрании собственников жилья текст договора обсуждался и был утвержден, то при выборе УК жильцы вправе настаивать, чтобы с ними был заключен именно этот договор управления на условиях, указанных в решении Общего собрания конкретного дома (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).