Расторжение договора купли продажи недвижимости земельного участка. Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку? Как расторгается предварительный договор

Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

1. По соглашению сторон.
2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

• несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
• отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
• отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
• обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

Причины покупателя

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

• о наличии обременений;
• об ограничениях в использовании объекта;
• о возможности строительства на земельном участке;
• об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
• о качестве почвы;
• другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Положение продавца

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения в зависимости от ситуации

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

По соглашению сторон

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
2. Составление дополнительного соглашения к основному договору.
3. Подписание соглашения о расторжении.
4. Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

В одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
2. Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
3. Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
4. Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
5. Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.

Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

В суде

Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

• наименование суда, куда направляется заявление;
• личные и контактные данные истца;
• сведения об ответчике-нарушителе;
• суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
• цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
• перечень прилагаемых документов.

В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

С обременением

Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

Алгоритм будет таким:

1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.

Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

Предварительный договор

Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

До регистрации в Росреестре

Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

После регистрации

Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

Последствия расторжения

Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

В некоторых случаях при покупке земельного участка необходимо оформить согласие супруга. Подробнее об этом читайте в .

Как расторгается предварительный договор?

Чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место . Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи - процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае - полностью выполнять требования действующего законодательства.

Правила расторжения договора купли-продажи земельного участка соотносятся с положениями о расторжении договора купли-продажи в целом и договора купли-продажи недвижимости, в частности.

Договор продажи земельного участка, может быть, расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи земельного участка даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2009. №1. С.66.

В этом случае для расторжения договора купли-продажи земельного участка недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).

Решение суда о расторжении договора продажи земельного участка не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой покупателем земельного участка.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем условий конкурса взыскивается неустойка в размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой неустойкой.

В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора.

Относительно недействительности договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих оснований недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное законодательство определяет и некоторые особенные основания применительно к указанному договору.

Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя. В частности, не могут быть включены в договор условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком и ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами. Такие условия договора признаются недействительными (п. 3 ст. 22 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что хотя п. 2 ст. 37 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые, будучи включенными в договор купли-продажи, признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей в том случае, если сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части. С учетом данного положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает недействительность не всего договора купли-продажи земельного участка, а лишь тех его условий, которые ограничивают правоспособность покупателя, т.е. договор считается заключенным без учета таких условий.

Так, расторжение договора -- это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2010. С.44..

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.

В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.

В случае, если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации органом по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировавшим расторгаемый договор. Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае, если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Для того чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.

Основополагающие правила по расторжению договора и последствиях такого расторжения, предусмотрены в гражданском кодексе.

Например, статья 450 ГК РФ предусматривает основания изменения и расторжения договора:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Другая статья 451 ГК РФ устанавливает последствия изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 452 ГК РФ предусматривает порядок изменения и расторжения договора:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -- в тридцатидневный срок.

Статья 453 ГК РФ устанавливает последствия изменения и расторжения договора

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке -- с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Некоторые законодательные акты, регулирующие определенные специфические отношения, устанавливают дополнительные основания для расторжения договоров.

Вывод по главе:

Так, договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

Расторжение договора -- это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон.

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства. Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи - досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие. В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способы расторжения договора и его особенности

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

• По желанию одной из сторон;
• По взаимному соглашению;
• По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
• По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

• Обычные;
• Розничной продажи товара;
• Поставки;
• Контрактации;
• Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
• Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Особенности судебной практики

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке. Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е. исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Квартирный вопрос

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ. Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия. В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной , доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически. Фактическая передача недвижимости наступает после:

• подписание акта ее приемки;
• получения ключей;
• вселения;
• оплаты коммунальных услуг;
• начала использования по назначению и т.п.

Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.

1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.

1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Нюансы расторжения соглашения о продаже земли

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию. Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ. Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги. Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.