Решение суда по признанию договора залога недействительным. Признание договора ипотеки недействительным. Как признать недействительным договор залога

Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность или иного договора залога наступает при:

Порядок процедуры

Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.

Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.

Последствия признания недействительным залога

Признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Судебная практика

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Историческая справка

Форма залога появилась в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Появившиеся вопросы относительно процедуры признания договора недействительным, задавайте в комментариях

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9 Дело о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку необходимо учесть положения законодательства, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовой Аллы, действующей в интересах несовершеннолетнего Свиридова Алексея, к Ситникову Александру Александровичу, Ситниковой Ларисе Николаевне, публичному акционерному обществу "АКИБАНК" о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога по кассационным жалобам Ситникова А.А., Ситниковой Л.Н. и представителя ПАО "АКИБАНК" на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя ПАО "АКИБАНК" Модзолевского В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Романова А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между Ситниковым А.А. (продавец) и Свиридовым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ...

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в названном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7000 000 руб., заключили с ПАО "АКИБАНК" (далее - банк) договор ипотеки недвижимого имущества N .., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и Ситниковыми, применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах заявители просят отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июня 2018 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 г. между Велиевым А.А.-оглы, действующим в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующим в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ... Договор купли-продажи был исполнен, денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. Велиев А.А.-оглы, действующий в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующий по доверенности в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган прекратил регистрацию, о чем имеется уведомление Управления Росреестра Воронежской области.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в указанном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части с образованием трех отдельных объектов недвижимости, о чем сделаны записи в едином государственном реестре прав.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору (кредит в размере 7 000 000 руб.), заключили с банком договор ипотеки недвижимого имущества N ..., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

11 февраля 2016 г. на имя несовершеннолетнего Свиридова А. нотариусом города Москвы было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 декабря 2016 г. в данной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 5 июля 2016 г. кредитный договор, заключенный между банком и Ситниковыми, расторгнут, в пользу банка с последних солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 297 603 руб., обращено взыскание на заложенные по договору ипотеки от 23 сентября 2014 г. нежилые помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2017 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что Ситниковы не вправе были распоряжаться спорным имуществом и отдавать его в залог, поскольку ранее Ситников А.А. с согласия Ситниковой Л.Н. уже им распорядился, заключив со Свиридовым А.Б. (наследодателем Свиридова А.) договор купли-продажи указанного нежилого помещения, передав его последнему по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик не мог не знать, что фактически не является его владельцем.

Суд полагал, что оспариваемый договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. заключен позже возникновения наследственных прав несовершеннолетнего Свиридова А. на спорное имущество и на момент передачи нежилых помещений в залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не являлись их владельцами, а потому названный договор ипотеки является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что договор ипотеки недвижимого имущества от 23 сентября 2014 г. является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования абзаца первого пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А.

Кроме того, судебные инстанции, сославшись на положения пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о злоупотреблении Ситниковыми своими правами при заключении названного договора ипотеки.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Суды обеих инстанций, разрешая спор и признавая недействительным договор ипотеки по тем основаниям, что у залогодателей отсутствовало право распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой, не учли положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Ситниковыми в ЕГРП погашена не была.

При заключении договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. банку были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателей права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатели (Ситниковы) являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходы по его содержанию. При этом, Свиридов А. владельцем заложенной недвижимости не был, право собственности за ним на спорное нежилое помещение в порядке наследования признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вынесенным только 5 апреля 2016 г. и вступившим в силу 1 декабря 2016 г.

Таким образом, судам следовало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.

Также нельзя согласиться с выводами судов о признании договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. ничтожной сделкой в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А., является необоснованным.

Договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало Ситниковым, а не Свиридову А., право собственности за которым признано через два года после заключения договора ипотеки (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вступившее в силу 1 декабря 2016 г.), в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.

В связи с изложенным, указанный договор является оспоримой сделкой, а потому при рассмотрении заявления о пропуске истицей срока исковой давности, суду надлежало руководствоваться пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судьи

Романовский С.В.

Марьин А.Н.

Обзор документа

Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.

Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.

Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.

Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.

Недействительность договора залога по ст.174 ГК РФ

Одним из главных «Двигателей бизнеса» в наши дни являются разнообразные сделки с недвижимом имуществом - её покупки, продажи, залог и т. д. К сожалению, весьма нередки случаи, когда одна из сторон соглашения охотно готова незаконно обогатиться на сделке - разумеется о законном обогащении речь не идёт. В этом плане весьма благодатная почва - так или иначе связанные с недвижимостью соглашения и договоры между различными организациями - не важно, идёт ли речь об ипотеке, купле-продаже, аренде и так далее. Ниже мы рассмотрим пример.

Судебный акт: решение арбитражного суда г. Москвы от 11 июля 2016 г. по делу № А40-132705/2016.

Фабула дела:

В данном судебном заседании рассмотрен иск ООО «УНИКОР-Сервис» к Компании Камилла Пропертиз Лимитед о признании недействительным Договора залога имущества от 15. 04. 2015г. между ООО «УНИКОР-Сервис» и Компанией Камилла Пропертиз Лимитед, кроме этого - заявление 3-го лица ООО «НРК Фондовый рынок» к Компании Камилла Пропертиз Лимитед и ООО «УНИКОР-Сервис» о признании недействительным Договора ипотеки от 15. 04. 2015г. Решением АС г. Москвы по делу № А40-132705/2016 суд признал данный Договор недействительным. В пользу Истца с Ответчика взысканы траты по оплате госпошлины суммой 6 тысяч рублей. В пользу 3-го лица траты по оплате госпошлины суммой 6 тысяч рублей.

Выводы суда в решении арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2016 г. по делу № А40-132705/2016.

1) 12 июня 2014 г. Ответчик (Займодавец) и 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований (Заемщик), заключили Договор займа, по нему Займодавец предоставил Заемщику процентный займ суммой семнадцать тысяч долларов США на один год с момента займа.

2) 12 июня 2014 г. Ответчик (Залогодержатель) и 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований (Залогодатель) заключили Договор ипотеки, по нему Залогодатель отдал в залог недвижимость.

Кроме этого в Договоре есть пункт, по которому Заемщик обязан вернуть займ через залог недвижимости, принадлежащей и предоставленной Займодавцу в залог Истцом.

3) 15 апреля 2015г. Ответчик (Залогодержатель) и Истец (Залогодатель) заключили Договор ипотеки, по нему, обеспечивая исполнение обязательств третьего лица перед Залогодержателем по Договору займа от 12.06.2014г., Залогодатель передал в залог недвижимость.

Предмет ипотеки имеет частичное обременение по договору аренды от 19.03.2010г.

Суд удовлетворил иск по причине того, что им усмотрены в оспариваемом договоре признаки заведомого ущерба для Истца.

Комментарии:

Данное решение принято судом совершенно обоснованно, поскольку здесь мы имеем дело с злоупотреблением правом, т. е. заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Договор обеспечивает исполнение обязательств не самого залогодателя, а иного лица - при этом доказательств заинтересованности Истца в заключении такого Договора просто-напросто нет, равно как нет и доказательств взаимозависимости организаций.

Залогодатель должен был осознавать, что получил право залога в отношении недвижимости, не предоставив в ответ Залогодержателю соответствующее денежное возмещение. Не доказано, что Истец сможет получить с Заемщика возмещение после обращения взыскания свою недвижимость согласно Договору ипотеки от 15.04.2015г. в счет реализации обязательств Заёмщика по Договору займа, при том, что реализация имущества Истца не покрывает полностью задолженность Заёмщика перед Залогодателем, а недвижимость, принадлежащая Заёмщику сама находится в залоге в обеспечение Договора займа.

Также имущество - часть ПИФ, не обременяется залогом под обеспечение исполнения обязательств 3-их лиц. Здесь же как раз такая ситуация: на момент регистрации Договора ипотеки от 15.04.2015г. 100% доля в уставном капитале Истца принадлежала ЗПИФ прямых инвестиций, находящегося под управлением ЗАО «УК «Интерфин КАПИТАЛ». Залогодатель обязан был знать об этом ключевом моменте.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)

02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб ., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).

Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).

Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1-2 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был , что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)

На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.

Согласно п.2.4 договора займа, п.1.1 договора залога стоимость предмета залога определена в размере 3 000 000 рублей.

Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.

В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.

В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:

16.11.2014 – 6 164 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 16.03.2015 (прилагаю);
02.12.20.14 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 02.04.2015 (прилагаю);
26.12.2014 – 1 000 000 руб., что подтверждается кассовой подписью от 26.05.2015 на заявлении на перевод денежных средств (прилагаю);
05.02.2015 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 05.06.2015 (прилагаю);
26.02.20.15 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 26.07.2015 (прилагаю).

Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.

Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,

ПРОШУ СУД:

Применить последствия недействительности договора займа от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре, а именно обязать ответчика вернуть истцу денежные средства в сумме 1 118 664 руб.
Применить последствия недействительности договора залога от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре.
Признать недействительной запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности истца на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.

Приложения:

Договор займа
Договор залога
Свидетельство о государственной регистрации права
Расходный кассовый ордер
Чеки о безналичной оплате услуг
Заявление на перевод денежных средств
Выписка из ЕГРП
Исковое заявление – копия для ответчика

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем .

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики .

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/ , ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/ , УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
противоречит нравственности и правопорядку;
сделка фиктивная;
одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

покупатель;
продавец;
родители несовершеннолетнего;
органы ОиП;
законные наследники, имеющие право на недвижимость;
прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

Для покупателя:

Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.
Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.
Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.

Для продавца:

Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
Придется возвращать деньги. По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.
Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.
Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.

Судебная практика

Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.

Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Признание договора ипотеки недействительным

Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/9004805, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.

Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.

Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:

Ничтожный – это значит, что он нарушает законодательство РФ.
Оспоримый – содержание сделки и иск можно оспорить.

Когда договор ипотечного кредитования признают недействительным

Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:

начисление сложных процентов – банк начисляет проценты на проценты за другой кредит, который он вам выдает автоматически при просрочке платежа. Если вам трудно разобраться с «многоэтажными» расчетами процентов, лучше обратитесь в тот банк, где все в договоре просто и понятно;
нарушение п.2 ст. 16 ЗоЗПП (условия договора, ущемляющие права потребителей);
банкротство заемщика;
банкротство банка;
нарушение банком закона относительно заемщика – начисление комиссий, повышение процентов за кредит, сокращение срока кредитования вразрез с договором,

Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий. В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита. Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.

Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.

В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.

Судебная практика

Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги. Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали. После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.

Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.

Что такое апелляционное определение?

После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).

Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?

Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.

Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества . Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью