Кодексом о земле устанавливаются две формы собственности на землю: государственная и частная -- и предусматривается возможность совершения ряда гражданско-правовых сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности. Наибольший интерес представляют сделки по отчуждению земельных участков. Законодательство предъявляет следующие обязательные требования к форме совершаемых сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности:

• 1) письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами;
• 2) регистрация договора органами государственной регистрации недвижимого имущества по месту нахождения земельных участков.

Сделка, совершенная с несоблюдением формы или требования о ее государственной регистрации, является ничтожной .

Объектом купли-продажи является обособленный земельный участок, принадлежащий субъекту на праве частной собственности. На продаваемый земельный участок субъект должен иметь свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. При совершении сделки с частью делимого участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Юридические лица могут отчуждать земельный участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения. Кроме того, сделка по отчуждению может быть совершена с местным исполкомом.

Согласно ст. 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности. Исключения составляют случаи продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос .

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, могут отчуждаться сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположены отчуждаемые земельные участки, при условии сохранения их целевого назначения.

Запрещается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельных участков (купля-продажа, мена, дарение) до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, за исключением:

• 1) отчуждения земельных участков областному, Минскому городскому, городскому (города областного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;
• 2) дарения гражданами земельных участков близким родственникам;
• 3) отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;
• 4) отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства;
• 5) отчуждения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства;
• 6) отчуждения земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос .

Таким образом, земельное законодательство не допускает отчуждения земельных участков без одновременного отчуждения расположенных на нем капитальных строений и наоборот, за исключением вышеуказанных случаев.

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам, в частности, относится наличие запрета на продажу земельного участка (например, нотариальная контора одновременно с удостоверением договора ипотеки земельного участка налагает запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором или же собственник имеет задолженность перед бюджетом по платежам).

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавцом выступает собственник земельного участка либо лицо, им уполномоченное. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может быть:

• 1) гражданин Республики Беларусь;
• 2) сельский, поселковый, городской и районный исполнительный комитет.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не может изменить его целевое назначение и режим использования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Цену и условия оплаты стороны определяют по договоренности. Вместе с тем, ст. 31 Кодекса о земле предусматривает, что стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости на момент совершения сделок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки .

Условия и порядок отчуждения участков земли в Российской Федерации регулируются 52 статьей Земельного кодекса.

Согласно положениям указанной статьи ЗК, отчуждение участка земли его собственником в пользу других лиц должно производиться в порядке, определенном российским гражданским законодательством, учитывая предусмотренные 27 статьей Кодекса ограничения оборотоспособности участков земли.

Исходя из трактовки гражданско-правовых норм, отчуждение недвижимого объекта – это добровольная или принудительная передача собственником недвижимости своего права собственности на определенное имущество третьему лицу либо переход такого права собственности на недвижимые объекты, произошедший без волеизъявления собственника.

Правовые сделки, связанные с передачей собственником имущества иному лицу без одновременного передачи права собственности (к примеру, в аренду или доверительное управление, передача по доверенности), в гражданском праве не считаются отчуждением недвижимости.

Отчуждение объектов недвижимости, включая и земельные участки, должно оформляться совершением определенных гражданско-правовых сделок. Помимо сделок основаниями отчуждения участка земли могут выступать решения суда и административные акты.

При отчуждении участков земли важно учитывать ограничения их оборотоспособности, установленные в земельном законодательстве. Это касается отдельных категорий земли, полностью изъятых из гражданского оборота (к примеру, участки, на которых расположены природные заповедники, национальные парки, гражданские и воинские захоронения и иные категории земель) либо ограниченных в обороте (например, участки земли, входящие в лесной фонд, или выделенные для нужд связи).

Виды отчуждения участков земли

Отчуждение участка земли может быть:

• добровольным (по непосредственному волеизъявлению собственника);
• принудительным.

Добровольно отчуждая объекты недвижимости, собственник имущества реализует свое правомочие на свободное распоряжение этим имуществом. В данном случае главным основанием для перехода права собственности выступают заключенные сделки – купля-продажа, мена, завещание и иные сделки.

Принудительная передача прав на участки земли, как следует из названия, осуществляется принудительно, без волеизъявления и согласия собственника. В качестве примера принудительного отчуждения участка земли можно назвать конфискацию имущества, проводимую по судебному приговору, или изъятие у собственника участка земли для определенных муниципальных либо государственных нужд.

Как при добровольной передаче, так и при принудительном отчуждении, участки земли могут передаваться собственником третьим лицам и возмездно, и безвозмездно.

При возмездном отчуждении собственник получает за передачу своего участка земли и права на него денежную или иную компенсацию. При добровольной передаче участка возмездное отчуждение оформляется договорами мены, купли-продажи, соглашением о пожизненном содержании, а безвозмездное отчуждение – завещанием, .

В случае принудительного изъятия участка земли у собственника, право собственности также может переходить безвозмездно (к примеру, конфискация имущества, изъятие участка без его выкупа), и на возмездных основаниях (изъятие участка земли для государственных либо муниципальных потребностей путем выкупа).

Участок земли, выступая объектом недвижимости, должен отчуждаться с соблюдением правил гражданского права, касающихся процедуры регистрации сделок с недвижимостью. Основной нормативной базой, устанавливающей порядок регистрации подобных сделок, а, следовательно, и порядок отчуждения земли, является российский ФЗ от июля 1997 года “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования как субъекты земельных отношений

Полномочия Российской Федерации в земельных отношениях

Участие субъектов Российской Федерации в земельных отношениях

Полномочия органов местного самоуправления в земельных правовых отношениях

§3. Объекты земельных отношений Виды объектов земельных отношений по земельному законодательству

Состав земель в Российской Федерации в зависимости от установленных категорий земель

Глава 2. Применение норм земельного законодательства об образовании и правовом режиме земельных участков §1. Правовые признаки земельного участка Определение земельного участка

§2. Особенности образования земельных участков Способы образования земельных участков

Раздел земельных участков

Выдел земельных участков

Объединение земельных участков

Перераспределение земельных участков

Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Глава 3. Право собственности и иные права на земельные участки §1. Правовые особенности определения и признания права собственности на земельные участки

Государственная и муниципальная собственность на землю

Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Собственность на землю субъектов Российской Федерации

Муниципальная собственность на землю

§2. Содержание права постоянного (бессрочного) пользования и иных ограниченных прав на землю Право постоянного (бессрочного) пользования

Право пожизненного наследуемого владения

Договор аренды земельного участка

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

§3. Проблемы реализации прав и обязанностей собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей

§4. Особенности применения норм об ограничениях прав на землю

§5. Резервирование земель как разновидность ограничения прав на землю

Возникновение прав на земельные участки в связи с переходом права собственности на недвижимость

Особенности купли-продажи земельных участков

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (общие положения)

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков

Предоставление прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства

Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

Процедуры и требования к предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Нормы предоставления земельных участков

Процедуры предоставления земельного участка для строительства

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

§2. Применение норм о прекращении прав на земельные участки

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Конфискация и реквизиция земельных участков

Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Глава 5. Защита прав на землю, возмещение убытков лицам, обладающим правами на земельные участки §1. Основания и правовые способы защиты прав на землю

§2. Возмещение убытков лицам, обладающим правами на земельные участки

Глава 6. Взимание платежей за землю. Правовые основы оценки земли §1. Платность использования земли

§2. Оценка земли

§2. Информация о земельных участках, содержащаяся в Государственном кадастре недвижимости

Кадастровый номер объекта кадастрового учета

Уникальные характеристики земельного участка:

Дополнительные сведения о земельном участке

Сведения о кадастровом делении территории Российской Федерации

Сведения о картографической и геодезической основах кадастра

В каком виде может быть получена информация из гкн

Порядок получения сведений о земельном участке из гкн

Сроки предоставления сведений

Получение сведений о правах на земельные участки

§3. Информация о правах на земельные участки, содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество

Форма предоставляемых сведений из егрп

Уполномоченный орган, предоставляющий сведения из егрп

Сроки предоставления сведений из егрп

Заключение

Порядок отчуждения земельного участка. Отказ от права на земельный участок

Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Порядок заключения сделок регулируется как ЗК РФ, так и ГК РФ с учетом оборотоспособности земельных участков (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ). Отсылка к ст. 27 ЗК РФ связана с тем, что, исходя из указанной статьи, собственник участка не во всяком случае может свободно осуществить его отчуждение на основании сделки.

Так, порядок отчуждения земельных участочков из земель сельскохозяйственного назначения (тех из них, что задействованы в сельскохозяйственном производстве) установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, указанным законом (ст. 5) установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Статьей 8 того же Закона определено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При отчуждении земельного участка, расположенного на территории национального парка, исключительным правом приобретения права на этот земельный участок законом наделено ФГУ, дирекция национального парка, обеспечивающая его охрану и режим использования.

Следует обратить внимание на то, что постановлением Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П По делу о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы ст. 52 ЗК РФ признана не противоречащей Конституции РФ.

Лицо вправе отказаться от своего права на земельный участок. Однако отказ от участка требует соблюдения определенного порядка. Процедура отказа от земельного участка урегулирована ст. 53 ЗК РФ.

Следует обратить внимание на то, что в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ, может быть оформлен отказ от вещного права на земельный участок. Отказ от права аренды осуществляется в порядке, предусмотренном для прекращения договора аренды земельного участка.

Для отказа от земельного участка правообладатель подает заявление об отказе. При этом собственник подает заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения - в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагаются кадастровый паспорт земельного участка (при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке, необходимых для выдачи кадастрового паспорта земельного участка), подлинники документов, удостоверяющих права на землю, в случае их отсутствия - копию решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, а также копию документа, удостоверяющего личность (для гражданина), или копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица. К заявлениям юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это означает относительную свободу данных правообладателей в отказе от прав на землю.

Уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Копия решения в трехдневный срок со дня его принятия направляется лицу, подавшему заявление об отказе от права на земельный участок.

Право собственности на земельный участок, находящийся в собственности лица, прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Статьей 53 ЗК РФ установлены также разные условия прекращения права на земельный участок в зависимости от того, зарегистрировано ли право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или нет. При этом ряд обязанностей возложено на уполномоченные органы государственной власти ли органы местного самоуправления, в которые подается заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения.

В ряде случаев суды обращаются к установленному ЗК РФ порядку прекращения прав на землю, анализируя обоснованность прекращения прав на земельные участки. В определении ВАС РФ от 11.02.2008 N 15818/07, в частности, указано:

Конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Богородского района Нижегородской области (далее - администрация) от 14.11.2006 N 2437-р "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельными участками".

Суд, отменяя данное постановление установил, что оспариваемым ненормативным актом прекращено право постоянного (бессрочного) пользования кооператива земельным участком площадью 715 га и указанные земли зачислены в фонд перераспределения земель Богородского района. Суд признал недоказанным наличие оснований и соблюдение порядка прекращения права землепользования, установленных ст. 45 и 53 ЗК РФ, в связи с чем признал нарушенными права кооператива. Также суд признал нарушенными нормы Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Судами обращено внимание также на то, что при отказе от земельного участка прекращение права должно быть осуществлено на земельный участок той площади, которую заявил правообладатель.

Определением от 02.07.2008 N 8069/08 ВАС РФ в том числе разъяснил, что суд обоснованно признал оспариваемые ненормативные правовые акты недействительными и нарушающими права МУПП, поскольку установил, что, несмотря на отказ предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования лишь на часть земельного участка (за исключением участка площадью 0,25 га, занятого тяговой подстанцией) общей площадью 5,1039 га, администрация по постановлениям от 29.12.2003 и 15.04.2008, руководствуясь ст. 29 ЗК РФ, изъяла земельные участки общей площадью 5,076 га. При таких обстоятельствах дальнейшее распоряжение КУИ Саратовской области этим земельным участком путем передачи части земли ООО совершено с нарушением порядка, установленного ст. 53 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает ряд специальных условий принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка. При этом принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Форма предупреждения о допущенных земельных правонарушениях установлена в качестве приложения к Положению о государственном земельном контроле, утвержденному постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок уполномоченный исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные осуществлять управление и распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности. Данный орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок, а по истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельным кодексом РФ определено, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения вреда, причиненного противоправными действиями. Возмещение причиненного виновным лицом вреда осуществляется в соответствии со ст. 76 ЗК РФ и гражданским законодательством.

Состав административного правонарушений в области использования земельных участков и мера ответственности за них установлены Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее - КоАП РФ).

Принудительное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования осуществляется на основании решения суда. При рассмотрении судебных споров суды обращают внимание на наличие состава правонарушения, соблюдение требований КоАП РФ, ЗК РФ о привлечении виновных лиц к ответственности, на иные значимые с правовой точки зрения обстоятельства.

Согласно терминологии Земельного Кодекса РФ, отчуждение земельного участка добровольно или по решению суда представляет собой отстранение от прав собственности по рассматриваемому земельному участку. Отчуждение владельцем третьим лицам производится в правомочном порядке, определенным законодательством ГК РФ, а также с учетом требований ст.27 Земельного Кодекса в контексте по отстранению от оборотной способности земельных угодий. Форма отчуждения без согласия владельца с целью получения государственными и муниципальными органами может производиться при равномерной компенсации стоимостной части земли и только при наличии соответствующего решения судебного органа.

Отчуждение земельного участка в принудительной форме подразумевает конфликтные ситуации, которые могут решаться, как в переговорном, так и в судебном порядке. Специалисты рекомендуют для защиты прав владельцев обращаться к юристам по жилищным вопросам.

• предоставление пакета документов на земельный участок и дом;
• заключение договора купли-продажи;
• обращение в регистрационную палату для занесения сведений о смене собственника.

В случае принудительного отчуждения собственник получает извещение, дальнейшая судьба участка решается в соответствии с законодательством в судебном порядке.

Добровольное отчуждение

Отчуждение земли и объектов капитального строительства в добровольной форме предполагает реализацию владельцем своего правомочия на возможность распоряжения недвижимым имуществом. Основанием для передачи прав другим лицам выступает заключенная и законодательно оформленная сделка купли-продажи, завещание и др.

Принудительное отчуждение

Принудительная передача собственных прав на земельный участок осуществляется в тех случаях, когда объект изымается без какого-либо согласия и волеизъявления его владельца. В качестве основного примера можно выделить конфискацию имущества в соответствии с исполнением судебного приговора либо изъятие у владельца участка земли согласно установленным целям муниципальных и государственных органов. Не редко возникают случаи незаконного изымания земель государственными органами, в этом случае правовая поддержка юриста будет просто незаменима.