Проблематика при право собственности на жилое помещение. Некоторые проблемы реализации права собственности граждан на жилище. Понятие права собственности на жилые помещения

Основание приобретение права собственности на жилые помещения

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, (подробнее в материалах сайта) открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Однако, несомненно при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.

Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений - изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность - основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Хотелось бы уточнить, (подробнее в материалах сайта) что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР О собственности в СССР (1 июля 1990 г.) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г. КГ-А40/8393-06 по делу А40-69138/05-85-568.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).

Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, (подробнее в материалах сайта) что:

Во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им без неправды, пусть и не в собственность, (подробнее в материалах сайта) но таким образом, что позволяет осуществлять владение как своим собственным. Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более мягкого толкования добросовестности.

Во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Конечно, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

В-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Конечно, передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

В-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Конечно, по этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери, поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним).

Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.

Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако, несомненно Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.

Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.

Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.

Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.

Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения. Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.

Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.

Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.

Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.

Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.

Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Аналогичная логика при принятии определения об отмене решений судов нижестоящих инстанций содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.1998 г. 25-Вп98-27. В нем отмечено, что, признав право собственности на долю в жилом помещении по основаниям приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что жилой дом, между собственниками которого возник спор, находится в общей долевой собственности, доказательств раздела его в натуре суду не представлено. Умершему собственнику, не имевшему наследников по закону завещанию, принадлежала доля в общей собственности, а не конкретные помещения в доме. Нам кажется, суд первой инстанции ошибочно счел, что пользование участником общей долевой собственности определенной частью общего имущества само по себе не является основанием для признания права собственности на эту часть имущества по основанию приобретательной давности.

Анализ вышеприведенных примеров из судебной практики позволяет сформулировать проблемный вопрос: если выдел доли умершего собственника в жилом помещении не представляется возможным по техническим причинам, возможно ли признание права собственности сособственников жилого помещения на указанную долю по основаниям статьи 234 ГК РФ? Логика решений судебных инстанций позволяет сделать вывод, что применение положений о приобретательной давности к жилым помещениям может иметь место по отношению к конкретным жилым помещениям - комнате (-ам), части дома, части квартиры, а не к номинальным долям.

На практике часто встречаются случаи, когда иски о признании права собственности на жилое помещение по основанию приобретательной давности заявляют лица, которые более 15 лет открыто и непрерывно пользовались занимаемым жилым помещением после смерти собственника, но изначально не имели легитимных оснований на осуществление права пользования им.

Так, в практике Перовского районного суда г. Москвы рассматривался иск гражданки N к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Гражданка N указала, что она состояла в браке с 1963 по 1990 год и после расторжения брака вместе с бывшим мужем осталась проживать в спорной квартире. В 1993 году они с бывшим мужем приобрели право собственности на указанную выше квартиру без определения долей. 26 сентября 1994 года бывший муж умер, наследников по закону у него не имелось, (подробнее в материалах сайта) наследство после его смерти никто не принял. Конечно, после его смерти истец продолжает проживать по указанному адресу, нести расходы по содержанию спорной квартиры. Нам кажется, суд установил, что истец и бывший муж приобрели право общей совместной собственности без определения долей на указанную выше квартиру на основании договора передачи от 14.11.1992 г. в соответствии со статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РФ. Нам кажется, следовательно, истец, гражданка N, является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Конечно, после смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, (подробнее в материалах сайта) а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. Конечно, при таких обстоятельствах с учетом положений статьи 234 ГК РФ, принимая во внимание, что N знала о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит, а сам факт несения расходов на содержание непринадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная инстанция, Московский городской суд, в Определении от 29.06.2010 г. 33–19050–2010 по данному делу отметила, что ссылка в жалобе на то, что суд первой инстанции по своему усмотрению истолковал понятие добросовестности, которое не соответствует смыслу, заложенному в данное выражение законодателем, поэтому вывод суда о наличии у истца сведений о том, что находящееся имущество не является ее собственностью, исключающий добросовестность владения, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неправильном толковании истцом норм действующего законодательства в силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Московский городской суд отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывается, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что N было известно о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит. Обстоятельств, предусмотренных статьей 234 ГК РФ, являющихся основанием для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательской давности за N, судом не установлено. Решение Перовского районного суда г. Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Данный пример показывает, что наиболее трудно доказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения гражданином жилого помещения. Нам кажется, судебная практика исходит из того, что приобретение жилья является добросовестным, если лицо, получая жилое помещение, не знало и не должно было знать об отсутствии легитимных оснований возникновения у него права собственности.

Учитывая приведенное определение добросовестности, следует заключить, (подробнее в материалах сайта) что не является добросовестным приобретением самоуправное занятие жилого помещения. Как справедливо отметил Конституционный суд РФ в Определении от 21.12.2006 г. 623-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленного судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании статьи 234 ГК Российской Федерации – в порядке приобретательной давности.

Судебные инстанции в решениях о признании права собственности на жилые помещения часто ссылаются на положения пункта 3 статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить к времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Так, решением арбитражного суда Московской области от 05.11.2009 г. Конечно, по делу А 41-23048/09 было признано право долевой собственности (1 /2 доля в праве) Каширского районного потребительского общества на жилой дом в городе Кашире Московской области по основаниям приобретательной давности, предусмотренной статьей 234 ГК РФ. Арбитражный суд детально исследовал юридическую судьбу предмета искового заявления и отметил, что Каширскому райпотребсоюзу в 1959 году передано домовладение (1 /2 доля жилого дома общей площадью 27,6 кв. м, жилой площадью 15,9 кв. м) во исполнение приговора суда по уголовному делу, предусматривающего конфискацию имущества у осужденного в пользу Котловского сельпо Каширского райпотребсоюза в возмещение причиненного ущерба.

Постановлением правления Каширского райпотребсоюза от 15.12.1970 г. 33 Каширский райпотребсоюз был реорганизован в Каширское РАЙПО.

Арбитражный суд определил исчислять срок давности владения жилым домом с 1959 года, с учетом периода обладания имуществом предшественником - Каширским райпотребсоюзом.

В правоприменительной практике положений статьи 234 ГК РФ по отношению к объектам недвижимости важно учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г. В соответствии с данным разъяснением приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В Обзор судебной практике было включено Определение Верховного Суда 18-Впр03-05 по конкретному делу. Высшая судебная инстанция указала, что материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения истец возвел объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Конечно, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании части 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приобретательная давность в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, не вступают ли в противоречие между собой правовые нормы, регламентирующие приобретательную давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение и выплату пая в полном объеме членами кооператива. Конечно, постановка данного вопроса не случайна, так как период открытого, добросовестного и непрерывного владения жилым помещением в доме жилищного кооператива может превышать срок выплаты пая членом кооператива и составлять более пятнадцати лет.

Юридическая оценка потенциальной коллизии содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2010 г. 845–О–О. Конечно, по мнению обратившейся заявительницы, норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не соответствует статьям 19 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку ограничивает право физического лица на приобретение в порядке приобретательной давности права собственности на жилое помещение, находящееся в жилищно-строительном кооперативе, а также позволяет жилищно-строительному кооперативу приобрести право собственности на такое жилое помещение путем выкупа пая.

В Определении Конституционного Суда РФ отмечено, что пункт 4 статьи 218, устанавливающий, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, и статья 234 ГК РФ (приобретательная давность) закрепляют основания приобретения права собственности и направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие права заявительницы, указанные в жалобе.

Таким образом, Конституционный Суд РФ отметил, что нормы, устанавливающие различные основания возникновения права собственности и направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота, не могут являться коллизионными.

ВВЕДЕНИЕ

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Правовой режим жилых помещений

2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. выделить правовой режим жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям.

1. представлять собой изолированное помещение.

Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

2. являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей;

3. быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

1.2 Правовой режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

· первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

· производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

· создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

· при определенных условиях – самовольная постройка;

· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

· на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

· в порядке наследования после смерти гражданина;

· в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

· в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо – владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование – это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан – физических лиц. Размещение собственником в жи­лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение – это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).

В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы – те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество

перешло к его правопреемникам, и др.

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. – 25.12.1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. – 30.10.2001. – № 211-212.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). // Российская газета. – 17.05.2008. – № 4662.

5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 3. Ст. 99.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I). Ст. 43.

7. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. – 18.06.2008. – № 4685.

8. Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. – М., 2003.

9. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Юристъ, 2006.

10. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: БЕК, 2005.

11. Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. – Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005.

12. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. – 2005. – № 6.

13. Кичихин А.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. – М., 2007.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект, 2005.

15. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.

16. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореферат. – М., 1997.

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2005.

18. Куринов А.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву: Учебно-методическое пособие. – М.: Инфра-М, 2006.

19. Малахова А.А. Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности. // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. – Самара: Самарский университет, 2004.

20. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ. // Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. / Под ред. А.Я. Гришко, Г.А. Борискиной. – М.: Юрист, 2005.

21. Международные акты о правах человека: Сборник документов. – М., 2005.

22. Певницкий С.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения. // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1.

23. Пономарев В.С. Право собственности граждан на жилое помещение: Вопросы ограничений: Автореферат. – М., 2004.

24. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006.

25. Шешко Г.М. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9.

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 К.Ю.Н., доцент КГЮА НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛИЩЕ В данной научной статье рассматриваются ряд проблем, связанных с реализацией прав граждан на жилище, анализируется законодательство, Щегулируюгцее право собственности на жилище In this given article are considered variety of problems connected with realization of citizens^ rights for housing. Legislation regulating ownership for housing is analyzed. В соответствии с п. 1 ст. 1 Конституции Кыргызской Республики " «Кыргызская Республика (Кыргызстан) является суверенным, демократическим, правовым, светским, унитарным, социальным росударством». Данная норма предполагает, что формирование правового государства, важнейшим принципом которого является безусловное подчинение всего и всех закону, предполагает высокий уровень правового регулирования взаимоотношений между государством и гражданами, надежные гарантии защиты конституционных прав и свобод граждан, а также выполнения ими обязанностей по отношению к обществу и Государству. За последние годы в Кыргызстане фактически произошла смена общественного строя, на смену одним социальным проблемам общества " Конституция Кыргызской Республики. Принята референдумом (всенародным голосованием) Кыргызской Республики 27 июня 2010 года.

2 пришли другие, однако, одна из них - жилищная - продолжает оставаться наиболее острой и глобальной, тем более, что государство стремится данную проблему полностью переложить на плечи самих граждан. Право граждан на жилище формально еще является конституционным и обязывает государство, прежде всего, обеспечить каждому гарантированную возможность обзавестись жилищем". Так, в соответствии со ст. 46 Конституции КР «каждый имеет право на жилище»...органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилище. Жилище малоимущим и иным нуждающимся лицам предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов либо в социальных учреждениях на основаниях и в порядке, предусмотренных законом». Это право предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья. Такое право предоставлено гражданам статьями 20 и 30 Конституции КР, На сегодняшний день говорить о том, что государство в полной мере может обеспечить каждого нуждающегося в жилье гражданина жильем - это из области ошибочных нереальных вещей. Хотя, по сравнению с прошлыми годами, строительство и предоставление жилья наиболее нуждающимся всетаки увеличились (к примеру, предоставление жилья бюджетным работникам; лицам, пострадавшим в результате апрельских событий и родственникам погибших граждан и т.д.). Данные мероприятия, к сожалению, не носят постоянный и обязательный характер. Большинство семей продолжают оставаться за чертой бедности, не имея возможности ^ Глущенко П.П. Совдально-правовая защита конституционных прав и свобод граждан (теория и практика). Монография / Под общ. Ред. В.П. Сальникова СПб: Санкт-Петербургская академия МВД России, С. С

3 реализовать на практике свое важное конституционное право - право на жилище. Тем не менее, для обеспечения и реализации данного права Конституция КР предоставляет каждому «право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, результатами своей деятельности» (ч. 1 ст. 42). Это позволит гражданам совершать различные гражданско-правовые сделки по приобретению жилья на праве собственности. Но, следует отметить, что, к сожалению, в реальной действительности граждане на рынке жилья сталкиваются со многими трудностями вплоть до нарушения их конституционных прав. Каковы же способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. Шроанализируем некоторые из них. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля - продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади в Кыргызстане, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, достаточно дорого. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли - продажи, значительно расширился. Теперь обычно в

4 сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля - продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи Гражданское кодекса Кыргызской Республики^ об имущественном найме (гл. 27), безвозмездном пользовании (гл. 29), страховании (гл. 46), об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 51) и другие правовые нормы, которые, по нашему мнению, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. " Гражданский кодекс Кыргазской Республики от 5 января 1998 года N 1. (В редакции Законов КР от 17 июля 2009 года N 233). (Введен в действие Законом КР от 5 января 1998 года N 2).

5 Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны"^, но ст. 11 Гражданского кодекса КР", тем не менее, вьщеляет наиболее значимые из них. Прежде всего, это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований^. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение. Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может j служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние. В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения - ст. 13 ГК)^; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие. "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С. 248 "Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года N 15. (В редакции Законов КР 12 октября 2009 года N 263)/ (Введен в действие Законом КР от 8 мая 1996 года N 16). "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учебник / отв. Ред. - Е.А. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, С i! " Комментарий к Гражданскому кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

6 Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 178, ГК КР). В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон КР от 10 декабря 1997 года N 90 «О защите прав потребителей». Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном виде договоров, распространенных на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи жилья. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли - продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее. Договор купли-продажи жилья регулируется главой 23 ГК КР. Согласно ст. 415 ГК по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи объектов недвижимости заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи о " Закон Кьфгазской Республики «О защите прав потребителей» от 10 декабря 1997 года N 90. (В редакции Законов КР от 20 марта 2002 года N 42, 17 февраля 2003 года N 37, 18 июля 2008 года N 158, 8 декабря 2009 года N 307).

7 объектов недвижимости подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 ГК КР (ст. 416 ГК). Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации^. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 4 ст. 181 ГК КР). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса КР не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли - продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Принципиальное значение при совершении договоров купли - продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие". Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли - продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок: - договоры купли - продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля - продажа квартиры в многоквартирном доме); - договоры купли - продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный " См.: Закон КР «О государственной регастрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года N 153. Комментарий к Гражданскому Граждс кодексу Кыргызской Республики. Части второй (постатейный). - В 4 т. - Том 1. - Б.: Академия, С

8 участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок купли - продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли - продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: - свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; - договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; - справка из регистрирующего органа с указанием оценочной стоимости квартиры; - предварительное разрешение отдела по поддержке семьи и детей, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением. На заключение договоров купли - продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст ГК КР по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

9 собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают члены семьи собственников жилого помещения является то, что в п. 2 ст. 249 ГК КР устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу е является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Но все-таки в реальной действительности возникает определенный круг проблем, связанные со своевременным предоставлением покупателю жилого помещения. Одна из проблем - обман с пропиской (регистрацией) -

10 явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предполагают следующий выход. После оформления договора купли - продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Фирмы, или же это могут быть адвокаты, должны вести проверку юридической правильности сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли - продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

11 Таким образом, проблема защиты нарушенных прав будущих собственников жилых помещений приобретает особый характер и требует оптимального и эффективного разрешения спорных ситуаций. Следовательно, необходимо усилить нормы действующего законодательства, регулирующие все вопросы, связанные с приобретением права собственности на жилье.

Жилищные права граждан, отказавшихся от участия в приватизации жилья, но давших согласие на ее осуществление. При приватизации занимаемого жилого помещения гражданам и членам их семей бесплатно передается

УДК 347.74 ББК 67.404.2 К 78 К 78 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 48-КГ 18-1 г. Москва 27 февраля 2018 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Кликушина

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные

Понятия и основные виды сделок с недвижимостью Жуковская Анастасия Андреевна Ивановский государственный политехнический университет Иваново, Россия Concepts and principal of real estate transactions Zhukovskaya

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ИТОГАМ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ: Отчет подготовлен в интересах Покупателя Июль 2017 года г. Москва Оглавление I. ВВЕДЕНИЕ... 3 Ограничение ответственности...

Заключение по вопросу нарушения прав граждан Е. и М. на возмещение ущерба в результате сноса жилого дома ** / *** по ул. ***** / ***** в городе Тамбове «9» июля 2014 года г. Тамбов Уполномоченным по правам

Гражданский кодекс РФ (извлечение) Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Доходы подопечного гражданина, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ 30 ноября 1994 г. 51-ФЗ Принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 32. Ст. 3301) (в ред. федеральных законов от 20.02.1996 18-ФЗ,

ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах»

Статья подготовлена Юристом ООО ЮФ «ЮРЛИГА БИЗНЕС»Каштан Анной Владимировной, 31 августа 2012 года. Конституция Российской Федерации закрепляет за каждым право на жилище и невозможность произвольного лишения

АДМИНИСТРАЦИЯ ОЛЬГИНСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 14.07.2016 г. ст. Ольгинская 214 О внесении изменений в постановление Администрации Ольгинского сельского Поселения «Об утверждении «Положения

ПРИМЕРНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (Утверждено решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. 4) 1. Настоящее Примерное

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» В связи с возникающими в судебной практике

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 4-КГ13-2 г.москва 16 апреля 2013 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Момотова В.В.,

Конституция Российской Федерации статья 40 «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища..» После перехода нашего государства к рыночным отношениям, преобразования экономики,

УТВЕРЖДЕНО решением правления нотариальной палаты Ставропольского края от 23.12.2016 г. (протокол 54) Методические рекомендации по некоторым вопросам удостоверения сделок по оформлению жилого помещения,

В Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда Заявитель: Заинтересованные лица:.. Третье лицо..... Кассационная жалоба на решение. суда области от г Являясь? доли в праве общей

Жилищный кодекс Российской Федерации Принят Государственной Думой Одобрен Советом Федерации 22 декабря 2004 года 24 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ - Собрание

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ 53-КГ16-27 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 28 декабря 2016 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Е.М. Караваева УО «ГГУ им. Ф. Скорины» ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ И РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В связи

Н. Г. Станкевич ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН Законодательство о праве собственности на землю граждан по своей сути представляет собой новейшее нормотворчество.

Земельное право Возникновение и прекращение прав на земельные участки Болтанова Елена Сергеевна К.н., доцент каф. Информационного права Задача 1 Администрацией г. Томска было принято постановление об установлении

ЕСЛИ БАНК НАВЯЗЫВАЕТ СТРАХОВАНИЕ ЖИЗНИ Как отказаться от ненужной услуги Куда жаловаться на банкиров 1 Страхование жизни услуга, с которой вы можете столкнуться при оформлении кредита в банке. Это часть

«УТВЕРЖДЕНО» Индивидуальный предприниматель Логненко Павел Владимирович от «20» августа 2014 г. ИП Логненко П.В. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ г. Нефтеюганск, 2014 год ОГЛАВЛЕНИЕ 1. Вводная часть...

Утверждены генеральным директором ООО «Этажи Владимир» О.А. Каряевым «20» декабря 2016г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских

Утверждены Директором ООО Этажи-Омск К.С. Рязановым 01 декабря 2016 г. ПОЛОЖЕНИЕ О ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ 1. Вводная часть Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее

Права и обязанности опекуна Родители ребенка или лица, их заменяющие, утрачивают свои права и обязанности по представительству и защите прав и законных интересов ребенка с момента возникновения прав и

СОВЕТ ДЕПУТАТОВ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ МАРКОВО Р Е Ш Е Н И Е (XХXХV сессии III созыва) От 06.02.2017 г. 83 О муниципальном жилищном фонде сельского поселения Марково Рассмотрев представленные Главой сельского

Лист 2 из 12 Формы текущего контроля и активных методов обучения Перечень вопросов к зачету: 1. Понятие жилищного права. Соотношение жилищного права с гражданским и административным правом. 2. Метод жилищного

Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 2 июля 2009 года 17/14 О создании жилищного фонда коммерческого использования городского округа город Уфа Республики Башкортостан и

Приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого Введение Обеспечение благоприятных условий для развития субъектов МСП является одной из основных целей государственной политики

Тестовые задания по дисциплине «Правовое регулирование маркетинговой деятельности» для студентов специальности 080111 «Маркетинг» всех форм обучения (без ответов) 1. Преимущества предпринимательской деятельности

Автоматизированная копия 586_467786 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14773/12 Москва 19 марта 2013 г. составе: Президиум

Артем Пепа Практические аспекты регистрации права собственности и заключения сделок с недвижимостью в Крыму Управляющий партнер, адвокат 1 Законодательство о государственной регистрации прав Федеральный

1. Цели освоения дисциплины Целью курса «Законодательство по недвижимости» является изучение законодательства, регулирующего формирование, обращение и оценку недвижимого имущества. В ходе изучения курса

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РСФСР 4 г. Москва 10 июня 1980 г. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом (с изменениями,

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

22 июля 2008 года N 159-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ16-240 город Москва 6 апреля 2017 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Специальность: 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент

Михайлова Ирина Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

1.1. Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды.

1.2. Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения.

1.4. Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы.

Глава 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ

2.1. Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку.

2.2. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

2.3. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

2.4. Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ.

Глава 3. ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

3.1. Приватизация жилых помещений: исторический аспект.

3.2. Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения.

3.3. Приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены.

3.4. Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты.

3.5. Наследование жилых помещений по закону и завещанию.

Рекомендованный список диссертаций

• Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства 2008 год, кандидат юридических наук Подрабинок, Елена Михайловна

• Право собственности граждан на жилое помещение: особенности приобретения и осуществления: вопросы теории и практики 2008 год, кандидат юридических наук Сорокин, Сергей Геннадьевич

• Приобретение вещных прав на вновь созданные объекты недвижимости: правовое регулирование и государственная регистрация 2009 год, кандидат юридических наук Киндеева, Елена Агзамовна

• Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве 2005 год, кандидат юридических наук Ащаулов, Алексей Вячеславович

• Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения 2004 год, кандидат юридических наук Шведкова, Ольга Владимировна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми* российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством и его субъектами к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что i около-трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для:него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2.

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности, по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря^ прива

2 Международные акты о правах человека: Сб. док. М., 1999. С. 44-52.

3 См.: Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народных депутатов (далее - ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее - ВС) РФ. 1993. № 3. Ст. 99. тизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-11 (далее - Закон о приватизации). Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч российских граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ"в. жилищной сфере. Это положение объективно обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления- данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований"его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации2 (далее - ЖК РФ), значение которого трудно переоценить. В нем впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната. В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ; в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и

1 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1.4.1. Ст. 14. иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной; целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых^ норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.

Так, в частности, много вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разруше

1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.

2 См.: О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. 31 дек.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. 8 дек.; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. ния вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного характера. Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, что служит основанием для выселения из него жильцов с предоставлением другого жилого помещения. Причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него.

В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада - владение, пользование и распоряжение - приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов. Определенные различия"в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта. Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной-литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению.

Комплексный анализ содержания и осуществления-права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права - одного1 из наиболее важных субъективных гражданских прав. Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными-для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную"регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего - договор пожизненного содержания с иждивением).

Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Сфера применения данного договора, соприкасающегося по многим позициям с договором строительного подряда, ограничена кругом его потенциальных участников, представленных индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры, купли-продажи и мены обладают рядом специфических особенностей,.потому необходимо, во-первых, провести их комплексный, сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения в частности.

В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная, выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными1 кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и:"условия приобретения гражданами соответствующего права.

Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья. Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке уже на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения. Так, например, дискуссионный характер имеют вопросы о том, является" ли приватизация-жилого помещения гражданско-правовым договором, и можно ли рассматривать заявление о приватизации офертой.

В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В" связи с формированием динамично развивающегося рынка жилых помещений круг граждан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился. Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в. действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике.

Недостаточно глубоко указанные проблемы рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная, неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в указанной сфере. Изложенное позволяет утверждать, что-комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, а также выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего развития науки гражданского права и совершенствования-, гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агар-кова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.Вг. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышан-ского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В:Н. Литов-кина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В: Чубаро-ва, Г.Ф^ Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова «Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения» , С.В. Агапова «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации» и B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» . Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы существенно изменилось и дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, в научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы.

Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов,

1 См.: Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. д-ра. юрид. наук. М., 1997.

2 См.: Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.

3 См.: Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.

Указанные цели предопределили следующие задачи: выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых; провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения права собственности на них; раскрыть особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям; рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы; охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения; провести сравнительный анализ договоров, направленных на^ передачу права собственности на жилые помещения, и определить место каждого из них в системе гражданско-правовых договоров; теоретически обосновать необходимость внесения изменений/и дополнений в российское законодательство на основе критического анализа федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами России права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и- публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования^ составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод - для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми поме щениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов: В.К. Андреева, С.И. Аскназия, Е.В. Васина, Е.В. Богданова, М.В: Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, 0.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Ма-заева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморца, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других авторов.

Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ.

Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.

Научная новизна исследования" заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа на основе новейшего гражданского и жилищного законодательства понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания-и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты.

Основные положения; выносимые на защиту:

1. Поскольку законодатель, сформулировав, определение квартиры, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы-или с площадки, общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 статьи 16 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:

Квартирой признается структурно"обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки; общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, и состоящее из одной- или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении».

2. Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания- утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи ГЗО ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения.

3. В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК

РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, для чего предлагается внести изменения в пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции:

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на- основании настоящего Федерального закона, применяются положения. Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части, не урегулированной настоящим;Федеральным законом».

4". Гражданину, инвестировавшему средства в строительство многоквартирного дома (дольщику); еще до момента; сдачи строящегося дома в эксплуатацию? должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом заключенного им договора, для обеспечения/права: распоряжения данным объектом, включая; передачу его в залог. В связи с этим в пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предлагается внести? изменения: и изложить его в следующей редакции:

При- возникновении оснований. для; обращения* взысканиям на" предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на* объект незавершенного строительства: При уклонении застройщика от государственной; регистрации! права собственности: на. объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется: на основании решения: суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания; на предмет залога».

5. В целях упрочения:и стабилизации! гражданского оборота; повышения эффективности охраны и защиты прав; и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается? устано

1 См;: Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. вить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц.

6. Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается" внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции: j

Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива, защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность, члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику».

7. Приватизация жилого помещения по своей правовой природе- является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной-власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

8. Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи. Данная проблема; имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права.ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения.

9. Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Теоретическая и* практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения- углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства.

Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения.

Апробация и внедрение результатов" исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики» (май 2003-г., г. Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г., г. Москва); Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г., г. Самара); Всероссийской- научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г., г. Рязань); Международной научно-практической" конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г., г. Рязань); Международной- научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань); Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты-хозяйствования в рыночной экономике: актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г., г. Рязань).

Работа обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин^ права Академии права и управления ФСИН России.

Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения игспи-ска использованной литературы.

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

• Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение 2006 год, кандидат юридических наук Тархова, Ольга Юрьевна

• Защита прав граждан при безвозмездном приобретении права собственности на жилье, особенности работы адвоката 2001 год, кандидат юридических наук Макаров, Сергей Юрьевич

• Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения 2007 год, кандидат юридических наук Иванников, Сергей Борисович

• Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья 2006 год, кандидат юридических наук Карева, Галина Георгиевна

• Участие в жилищном кооперативе как способ удовлетворения жилищной потребности граждан 2007 год, кандидат юридических наук Гимадрисламова, Олеся Рамильевна

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений, в историческом аспекте. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения, которые либо еще не становились предметом самостоятельных исследований, либо значительно утратили актуальность в результате реформирования гражданского и жилищного законодательства. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.

Исходя из того, что отнесение жилого помещения к недвижимости законодатель основывает на прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного для его качества и назначения ущерба, ст. 15 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Жилым помещением признается изолированное помещение, прочно связанное с землей, имеющее стационарный характер, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам и пригодное для постоянного проживания». Предлагаемая формулировка, на наш взгляд, более четко раскрывает суть рассматриваемого понятия.

В силу своей специфики жилые помещения должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, поэтому перечень объектов недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения.

В рамках ГК РФ жилое помещение по своему назначению по-разному характеризуется в разных сферах имущественных отношений. Однако независимо от того, объектом каких отношений (собственности или найма) выступает жилое помещение, оно должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие - место постоянного прооюивания, а не место жительства. В связи с этим в п. 2 ст. 288 ГК РФ предлагается внести соот- . ветствующие изменения, исключив, тем самым, противоречие данной нормы с п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Нуждается в некоторой корректировке и определении наиболее распространенный вид жилого помещения - квартира. Поскольку законодатель, давая соответствующее определение, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Большой научный и практический интерес вызывает вопрос о классификации жилых помещений. В работе обоснован вывод о том, что жилые помещения могут быть классифицированы по особенностям правового режима, типам строения, месту расположения, виду строительства, виду жилищного фонда (категории собственника) и целям использования, что позволяет всесторонне раскрыть особенности правового режима различных категорий жилых помещений, предопределяющего выбор способа их приобретения, а также объем прав, принадлежащих их собственникам или нанимателям.

Нуждается в классификации и обширный круг оснований приобретения права собственности на жилое помещение, предусмотренный действующим законодательством. На наш взгляд, помимо традиционного их деления на первоначальные и производные, можно выделить основания приобретения права собственности на жилье как требующие, так и не требующие встречного возмещения. Первые, в свою очередь, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных), на частных либо смешанных инвестициях), что в условиях реализации национальных проектов представляется весьма актуальным.

Весьма ценным в практическом отношении является использование при классификации и такого специфического критерия, как «обремененность жилых помещений на рынке недвижимого имущества», поскольку он позволяет учесть вещные и обязательственные права третьих лиц на конкретное жилое помещение. По этому основанию следует выделить приобретение жилых помещений: а) свободных от прав третьих лиц; б) обремененных вещными правами третьих лиц; в) обремененных обязательственными правами третьих лиц.

Одним из наиболее важных вопросов рассматриваемой проблематики является, несомненно, вопрос о содержании права собственности на жилые помещения. Особенности осуществления данного права применительно к жилому помещению предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества как объекта права собственности.

Так, владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять в отношении данного объекта фактическое господство. При этом непосредственное обладание вещью не является обязательным условием такого господства, то есть владения, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается. Ограничение права владения возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам.

В свою очередь, содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов.

Распоряжение жилым помещением как объектом недвижимости социального назначения, как правило, требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное" удостоверение. Специфическим проявлением права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей санкции со стороны уполномоченных органов. Гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Особую специфику осуществление названных правомочий приобретает применительно к гражданам, осужденным к лишению свободы. Следует иметь в виду, что осужденные в общем порядке, установленном законом, несут бремя по содержанию жилого помещения. С целью предотвращения образования задолженности по квартплате и возможности выселения, гражданин, осужденный к лишению свободы, может заранее заключить договор поручения о внесении периодических платежей за жилое помещение и коммунальные услуги либо обратиться к администрации исправительного учреждения с просьбой о совершении соответствующих платежей с лицевого счета осужденного.

В целом можно сделать вывод о том, что в настоящее время лица, осужденные к лишению свободы, могут реализовывать право собственности на имеющиеся у них жилые помещения достаточно полным образом, и практически все имеющиеся ограничения в их осуществлении связаны не столько с правовым статусом данных лиц, сколько с их физической изоляцией. Стремление государства создать эффективно действующий механизм осуществления данных прав осужденными прослеживается во многих законодательных новеллах, расширивших границы осуществления собственнических правомочий этой категорией граждан. Тем не менее жилищное законодательство РФ нуждается в дальнейшем совершенствовании с целью обеспечения охраны и защиты одного из наиболее социально значимых прав - права на жилое помещение всех российских граждан, в том числе осужденных к лишению свободы.

Много внимания в работе уделено характеристике предусмотренных в действующем законодательстве оснований приобретения права на жилые помещения. К ним относится, в частности, индивидуальное жилищное строительство, активно и повсеместно развивающееся в последние годы. Предпосылками приобретения права собственности на жилое помещение при осуществлении индивидуального жилищного строительства являются: наличие права пользования земельным участком для осуществления индивидуального жилищного строительства; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации; разрешение на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Несоблюдение указанных требований в большинстве случаев позволяет рассматривать новый объект в качестве самовольной постройки.

В отдельном анализе нуждается вопрос о признании права собственности на самовольную постройку. Такое право может быть признано только в отношении объекта, соответствующего требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, если при этом не нарушаются права и законные интересы землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

В действующем законодательстве решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления застройщику права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, за ним может быть признано право собственности на возведенное строение. В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком: право собственности на нее будет признано за собственником или владельцем последнего.

Новый законодательный подход к определению юридической судьбы самовольной постройки, закрепленный в Федеральном законе от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, следует признать более правильным, чем традиционное для отечественного правопорядка разрешение возникающей коллизии. Новая редакция нормы, закрепленной в ст. 222 ГК РФ, должна способствовать снижению количества самовольных построек и унификации правоприменительной практики по данному вопросу, имеющему весьма важное практическое значение, так как случаи возведения самовольных построек в некоторых регионах России приобрели в последние годы угрожающий масштаб.

Еще одним важным основанием приобретения права собственности на жилые помещения, получившим в последние годы все более широкое распространение, является договор участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В результате применения данной договорной конструкции дольщик (инвестор) приобретает право собственности на объект инвестиций - жилое помещение. Данное обстоятельство не исключает возможности применения к возникающим в процессе строительства отношениям норм законодательства о защите прав потребителей, если в качестве инвестора выступает физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.

Анализ норм действующего гражданского законодательства позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве жилья в качестве самостоятельной договорной конструкции, обладающей рядом специфических особенностей и занимающей особое место в системе гражданско-правовых договоров, в которой, однако, находят свое проявление элементы договоров как об оказании услуг, так и о выполнении работ.

В работе также обоснован вывод о том, что дольщику (инвестору) необходимо предоставить возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства еще до момента сдачи возводимого застройщиком многоквартирного дома, что создаст условия, необходимые для распоряжения данным объектом, включая передачу его в залог, поэтому в п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве необходимо внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции:

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».

Особой спецификой обладает такое основание приобретения права на жилое помещение, как приобретательная давность, в силу которой данное право может возникнуть в отношении жилого помещения, не имеющего собственника, или собственник которого неизвестен, либо помещения, от права собственности на которое собственник отказался. При этом требование добросовестного владения жилым помещением предполагает проживание в нем при отсутствии возражений со стороны его собственника и с учетом прав на данное помещение, имеющихся у третьих лиц, включая граждан, по тем или иным причинам не проживающих в нем, но сохраняющих право пользования (находящихся на лечении в стационаре, отбывающих наказание в виде лишения свободы). Требование непрерывного владения, на наш взгляд, предполагает необходимость установления факта преимущественного проживания лица в том жилом помещении, применительно к которому устанавливается приобретательная давность.

В работе обоснован вывод о том, что срок, установленный ст. 234 ГК РФ для приобретения недвижимости (в том числе жилых помещений) в собственность по давности владения, является неоправданно длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц. Поэтому, в целях упрочения и стабилизации гражданского оборота, повышения эффективности охраны и защиты прав и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается установить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в ст. 234 ГК РФ. При этом, на наш взгляд, в срок приобретательной давности включается весь период владения до 1995 г., так как в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность» распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения ч. 1 Гражданского кодекса.

Много внимания уделено в работе анализу таких специфических оснований приобретения права собственности на жилые помещения, как участие в различных кооперативах. Действующее законодательство допускает несколько кооперативных форм участия в строительстве жилья, каждая из которых имеет свои специфические особенности, но в любом случае право собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение возникает только на основании членства в кооперативе при условии полной выплаты паевого взноса и последующей государственной регистрации права собственности.

На наш взгляд, различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными кооперативами заключаются в целом ряде позиций, в том числе: а) в объекте инвестиций; б) источнике финансирования; в) количестве членов кооператива; г) характере деятельности кооператива; д) сроках внесения паевых взносов; е) сроках выплаты паевого взноса выбывшим членам; ж) развитии отношений членов кооператива после выплаты пая; з) порядке реорганизации; и) порядке приема новых членов в кооперативы.

В работе также рассмотрены те специфические особенности!приобре-тения права собственности на жилые помещения, которые связаны с приватизацией жилья. Приватизация жилого помещения является гражданско-правовым договором, сторонами которого выступают органы государственной власти (местного самоуправления) и граждане РФ. Заявление последних на приватизацию следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина относительно приобретения жилого помещения в собственность, а, во-вторых, включает характеристику приватизируемого объекта, то есть содержит существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

При этом гражданин, деприватизировавший жилое помещение, вновь может бесплатно приватизировать его до 1 марта 2010 г. Поскольку такое жилое помещение возвращается в публичную собственность, а последующее пользование им осуществляется на условиях социального найма, следовательно, в данном случае гражданина нельзя считать приобретшим право собственности на занимаемое им жилое помещение в порядке приватизации.

Одним из наиболее широко распространенных производных способов приобретения права собственности на жилые помещения является купля-продажа. При заключении данного договора следует учитывать возможные ограничения права собственника по распоряжению им, которые могут быть связаны как с особенностями правового режима жилого помещения, так и с правами проживающих в нем лиц. Дополнительные ограничения при продаже жилых помещений могут быть обусловлены наличием прав, имеющихся на данное помещение у третьих лиц (несовершеннолетних, лиц, находящихся под опекой или попечительством, и др.).

При купле-продаже жилого помещения право преимущественной покупки доли в общей собственности может быть реализовано только в отношении изолированного помещения в квартире при условии определения порядка пользования данным помещением. В случае, когда на приобретение доли будут претендовать два и более сособственника, продавец в соответствии с принципом свободы договора выбирает контрагента по своему усмотрению.

Предъявляемые законом требования к форме договора купли-продажи жилого помещения позволяют отнести его к числу формализованных договоров. Тот факт, что до государственной регистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важной гарантией обеспечения его прав и законных интересов. Кроме того, государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц.

Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи жилого помещения не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать «момен т» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть также посредством договора дарения, который не имеет принципиальных отличий от договоров дарения других видов имущества. Поскольку отказ дарителя от исполнения договора дарения жилого помещения, зарегистрированного в установленном законом порядке (п. 2 ст. 573 ГК РФ), требует применения к нему акта государственной регистрации, в ст. 577 ГК РФ следует внести дополнение о распространении на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.

При заключении еще одного договора, направленного на приобретение права собственности на жилые помещения, - договора мены жилых помещений - объективно сложно обеспечить равноценность обмена, поэтому признание встречных благ эквивалентными в данном случае «достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств обмениваемых помещений с учетом всех значимых обстоятельств. При этом цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия такого договора. Договор мены, предполагающий передачу неравноценного жилья и доплату разницы в стоимости обмениваемых помещений, недопустимо рассматривать в качестве смешанного договора. В качестве вещественного эквивалента предоставляемому жилому помещению может выступать не только иное жилое или нежилое помещение, но и любое другое имущество, не ограниченное в гражданском обороте.

Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене жилыми помещениями является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации мены в договор купли-продажи. Решение данной проблемы видится в законодательном закреплении преимущественного права приобретения права собственности на долю, а не права преимущественной покупки доли, что в большей сте

191 . . пени будет отвечать началам гражданского законодательства и интересам сособственников.

В работе также обоснован вывод о том, что отношения по предоставлению собственникам жилых помещений в случае сноса: дома или изъятия земельного участка, на котором он находится; для общественных нужд не могут расцениваться как разновидность отношений, возникающих по договору мены, поскольку они носят характер компенсации.

Учитывая; что: действующее законодательство не содержит прямого-запрета на обмен жилых помещений, одно из которых находится в собственности, а другое принадлежит гражданину на условии договорашайма; неопределенным остается вопрос о допустимости его практического осуществления; Однако и при положительном ответе на данный вопрос отношения сторон договора нельзя будет рассматривать как разновидность отношений; воз-пикающих из договора.мены.

Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, noV-этому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников; срок действия договора, порядок заключения; но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна- не только*реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Договор ренты, является реальной, возмездной; алеаторной сделкой, в которой фиксация цены передаваемого имущества не является обязательным условием. Возможность использования при^ заключении данного договора такого экономического показателя, как МРОТ, выступает в качестве антиинфляционной, альтернативной меры индексации размеров платежей по гражданско-правовым обязательствам, что служит дополнительной гарантией охраны и защиты прав и законных интересов получателей ренты, в полной мере соответствуя положениям ГК РФ о свободе договора.

При отсутствии имущества, подлежащего передаче по договору ренты, стороны могут связать себя обязательствами по предварительному договору, в котором будет зафиксировано волеизъявление получателя рентных платежей на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем. Он подлежит нотариальному удостоверению, но не требует государственной регистрации.

Законом предусмотрены несколько механизмов защиты прав получателя ренты: от установления процентов за просрочку платежей до расторжения договора и возврата ранее предоставленного имущества. Иногда нарушение данных обязательств может иметь и административно-правовые последствия в виде ограничения права постановки на учет в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. f

В заключительном разделе работы проанализировано такое основание приобретения права собственности на жилые помещения, как наследование по закону или по завещанию. Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.

В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь пра-воутверждающим фактом. За наследником следует также признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на неприватизированное наследодателем жилье.

Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.

Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.

Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.

При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год

1. Нормативные акты

2. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10 декабря 1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Рос. газ. - 1995. - 5 апр.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 19. -Ст. 2069.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005.-№ 1.-Ч. 1. Ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. - 8 дек.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. -Ст. 410.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 49.-Ст. 4552.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1. -Ч. 1. - Ст. 14.

10. Жилищный кодекс РСФСР: Утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 44. -Ст. 4147.

12. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской

13. Федерации. 2002. - № 1.- Ч. 1. - Ст. 1.

14. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЭ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. -Ст. 16.

15. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997.-№2.-Ст. 198.

16. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. № 25. - Ст. 2954.

17. О кооперации в СССР: Закон СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. -№. 22. - Ст. 355.

18. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990.-№30.-Ст. 416.

19. О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 418.

20. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. - № 26. - Ст. 734.

21. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№27.-Ст. 927.

22. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№ 28. - Ст. 959.

23. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. - № 23. - Ст. 1239.

24. О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»: Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. - 1993. № 2. - Ст. 67.

25. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. -№ 3. - Ст. 99.

26. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 1994. - № 16. - Ст. 1864.

27. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4473.

28. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996,- № 25. Ст. 2963.

29. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

30. О внесении изменений-в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 21. - Ст. 2063.

31. О приватизации государственного > и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 2002. - № 4. - Ст. 251.

32. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда,в Российской Федерации»: Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 21. - Ст. 1918.

33. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 26. -Ст. 2519.

34. О внесении дополнения в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераций»: Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2002. -№ 48.- Ст. 4738.

35. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: -2003.- № 46.-4.2.-Ст. 4448.

36. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 15.

37. О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1.- 4.1. - Ст. 41

38. О внесении изменений в статьи 17 и 18 Федерального закона «О ли- -цензировании отдельных видов деятельности» по вопросам лицензирования строительной деятельности: Федеральный закон от 19 июля 2007 г. № 136-ФЗ // Рос. газ. 1994. - 25 июля.

39. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2007.-№ 31.-Ст. 4017.

40. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 31.- Ст. 4012.

41. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 41. - Ст. 4845.

42. О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 281-ФЗ // Рос. газ. - 2007. 4 дек.

43. О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации: Указ Президента РФ от 8 мая 1993 г. № 640 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - № 20. - Ст. 1755.

44. О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения: Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. № 2121 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32. - Ст. 3330.

45. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 484 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 20. - Ст. 2240.

46. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. // Собрание законодательства СССР. 1937. - № 69. - Ст. 314.

47. Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива: Постановление Совета Министров СССР от 31 октября 1939 г. // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1939.-№ 12.-Ст. 43.

48. О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, районных, курортных и дачных поселках: Постановление СНК РСФСР от 22 мая1940 г. №390 // Свод законов РСФСР! 1940. - Т. 4. - С. 115.

49. О жилищно-строительной и дачно-строительной-кооперации: Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г.// Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. - № 5. - Ст. 47.

50. О мерах по ускорению развития жилищной кооперации: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР! 1988.- № 17. - Ст. 43.

51. О продаже гражданам в собственность, квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1989.-№ 1. - Ст. 8.

52. О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 // Собрание постановлений Правительства РФ;- 1992. - № 7.- Ст. 35.

53. Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством, жилых домов: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 569 7/ Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. -№ 26. Ст. 2454.

54. О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743 // Рос. газ. 1994. - 29 июня.

55. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: Постановление Правительства РФ от 10 июня 1994 г. №1181 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 7. - Ст. 693.

56. Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 38. - Ст. 3668.

57. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 46 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006.-№6.-Ст. 701.

58. Об утверждении Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. - № 7. - Ст. 774.

59. О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2007. №51.- Ст. 6374.

60. Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения завещаний и доверенностей начальниками мест лишения свободы: Приказ МВД СССР от 15 апреля 1974 г. № 111 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

61. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. // Рос. газ. - 2001.-№ 162. -22 авг.

62. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 // Рос. газ. 2008. - 22 февр.

63. Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости: Приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35 // Рос. газ.- 2008. 22 февр.

64. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества: Приказ Росрегистрации от 8 июня 2007 г. №113// Бюл. Минюста РФ. 2007. - № 9.

65. Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 // Экономика и жизнь.- 1994.-№ 6.

66. О купле-продаже объектов незавершенного строительства: Письмо ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

67. Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы: Закон г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 // Ведомости Московской городской думы. -2003. -№ 5. Ст. 74.

68. О жилищной политике Санкт-Петербурга: Закон г. Санкт

69. Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 // Вести. Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. - № 9. - Ст. 29.

70. О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких "пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы: Распоряжение мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1998. - № 7.

71. Материалы судебной практики

72. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Курниковой Е.А. на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР: Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 209-0 // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. - № 2.

73. О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. - № 7.

74. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1993. - № 11.

75. Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума4-Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6 // Бюл. Верховно-" го Суда РФ. 2007. - № 5.

76. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам): Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. // Бюл. Верховного Суда РФ. 2002. - № 4.

77. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. (извлечения) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 12. Ч. II (извлечения).

78. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 9.

79. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 10.

80. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - № 5.

81. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. -1997.-№7.

82. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Выс-\ шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 1.

83. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.-1998.-№ 1.

84. Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением: Информационное письмо Управления юстиции Тверской области // Бюл. Министерства юстиции РФ. - 1999. - № 11.

85. Определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 г. № 3376-02 // Архив Рязанского областного суда.

86. Определение Рязанского областного суда от 13 марта 2002 г. № 33308-02 // Архив Рязанского областного суда.

87. Определение Рязанского областного суда от 8 января 2003 г. № 3316-03 // Архив Рязанского областного суда.

88. Книги, монографии, учебникщ учебные пособия

89. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. -М., 1994.

90. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

91. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. - М., 1993.

92. Белкина Т.Д. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М., 1996.

93. Богданов Е.В. Право на жилище. - Минск: Университетское, 1990.

94. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001.

95. Брауде И.П. Право на строение и сделки со строениями. - М.: Госюриздат, 1954.

96. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Норма, 1999.

97. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. -М., 1948.

98. ЗЛО. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1997.

99. Гегель Г.В. Философия права. М., 1990.

100. Гендзехадзе Б.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе.-М., 1976.

101. Генкип Д.М. Право собственности в СССР. -М., 1949.

102. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.

103. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. -М.: Юрайт-М, 2001.

104. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 1998.

105. Гражданское право: Учебник: В 2 ч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1997.

106. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Учеб. пособие. -М., 1986.

107. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР, 2004.

108. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. -М., 1956.

109. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. - М.: БЕК, 1995.

110. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учеб.-практ. пособие. -М.: БЕК, 2001.

111. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу

112. Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

113. Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под общ. ред. B.C. Нерсесянца. -М.: Норма, 1996.

114. ЕремеевД.Ф. Право личной собственности в СССР. - М., 1958.

115. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.

116. Ждан-Пушкина Д.А. Защита права собственности и других вещных прав. М.: Эксмо, 2005.

117. Живихина И.Б., Капура М.М., Лиманский Г.С., Рыбаков В.А. Методологические проблемы права собственности / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2005.

118. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999.

119. Зрелое А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2005.

120. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Ч. 1. - JL, 1958.

121. Исаев И.А. История государства и права России: Учеб. для юрид. вузов. -М.: Юристъ, 1996.

122. Исрафшов ИМ. Право собственности на квартиру. Махачкала, 1994.

123. История отечественного государства и права: Учебник: В 2 ч. / Под ред. О.И. Чистякова. -М.: БЕК, 1996.

124. Калмыков Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в гражданском праве. М., 1987.

125. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М., 2000.

126. Капура М.М. Право собственности кооперативов: проблемы теории и практики: Монография. - М.: Юрист, 2005.

127. Карусев Н.И. Гражданско-правовое положение осужденных к лишению свободы: Учеб.-практ. пособие. - Рязань, 1973.

128. Колганов М.В. Собственность в период перехода к коммунизму. - М., 1963.

129. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002.

130. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1999.

131. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. С.П. Гришаева, A.M. Эрделевского. М.: Юристъ, 2005.

132. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. -М.: Юрайт-Издат, 2003.

133. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.

134. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005.

135. Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. A.J1. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.

136. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: законодательство и практика. М., 1996.

137. Кошелев А.Я. Личная собственность в социалистическом обществе. -М., 1963.

138. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М., 1958.

139. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997.

140. Крашенинников П.В. Жилищное право. -М: Статут, 2003.

141. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. -М., 2000.

142. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практики его применения. М.,2003.

143. Курс советского гражданского права. Отдельные виды обязательств / Под общ. ред. К.А. Граве и И.Б. Новицкого. М., 1954.

144. Лазир Я. Собственность в буржуазной правовой теории. - М., 1985.

145. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.

146. Ласк Г. Гражданское право США. -М., 1961.

147. Лиманский Г.С. Право наследования: теоретико-методологические и практические проблемы: Монография. Рязань: МИЭМП, 2004.

148. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). -М., 2005.

149. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М., 2005.

150. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.

151. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. М., 1936.

152. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999.

153. МейерД.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.

154. Михайлова И.А. Гражданская правосубъектность физических лиц: проблемы законодательства, теории и практики: Монография. М.: Юрист, 2006.

155. Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань, 2001.

156. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: НОРМА, 2004.

157. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. -М.: Зерцало, 2000.

158. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954.

159. Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. Рожкова М.А. -М.: Статут, 2007.

160. Основы советского государства и права. - М., 1947.

161. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998.

162. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.

163. Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.

164. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.

165. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. - М.: Наука, 1986.

166. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве. -М., 1956.

167. Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк) / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2004.

168. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград: Панорама, 2005.

169. Рясепцев В.А. Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. Ч. 1. - М, 1966.

170. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998.

171. Скворцов О.Ю. Иски о признании права собственности в судебно-арбитражной практике. М., 1997.

172. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб. практ. пособие. -М., 1999.

173. Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965.

174. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000.

175. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М., 1979.

176. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Ю.Х. Калмыкова и В.А. Тархова. Саратов, 1991.

177. Советское и иностранное гражданское право (проблемы взаимодействия и развития) / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1989.

178. Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. М., 1993.

179. Степанов И.В. Мобильные здания и сооружения: Справ, пособие. - М., 1998.

180. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

181. Судебная практика по гражданским делам (1993-1996 гг.). -М., 1997.

182. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

183. ТарховВА. Гражданское правоотношение. М., 1998.

184. Tapxoe В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности Монография. Уфа: Уфим. Юрид. ин-т МВД России, 2001.

185. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005.

186. Тихомиров Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомировой. М., 1997.

187. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество М.: Юрлитинформ, 2007.

188. Абрамова M.B. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. - № 4.

189. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорее А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Гос-во и право. - 2000. № 10.

190. Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость // Адвокат. 2003. - № 12.

191. Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. -2004.-№23.

192. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз:во и право. 2002. - № 10.

193. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. 2004. - № 1.

194. Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание. - 2004. - № 1.

195. Баринов А.В. Особенности заключения договора продажи недвижимости как основания возникновения права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики. Сб. материалов межкафедр, семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова.-Рязань, 2001.

196. Батяев А.А: О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. -2007. №4.

197. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Рос. юстиция: -2001. № 2. .

199. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. -№ 2.

200. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Сов. гос-во и право. 1946. - № 47.

201. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

202. Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства^/ Журн. рос. права. 2004. - № 3.

203. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки, доли в праве собственности на жилье // Рос. юстиция. - 2003. - № 3.

204. Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК"// Сов. гос-во и право. 1974.-№ 9.

205. Виноградова Л. Объект спора недвижимое имущество // эж1. Юрист. 2003. - № 17.

206. Витрянский В.В. Договор мены // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2002. -№ 1.

207. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. № 8.

208. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хоз-во и право. 2003. - № 6.

209. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости // Законодательство. 2003. - № 5.

210. Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. - 2002. № 10.

211. Гавршов Э. Преимущественное право покупки // Рос. юстиция. - 2001.-№2.

212. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости // Семейное и жилищное право. 2007. - № 2. ?

213. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002.

214. Гришаев С.П. Вещные права на недвижимое имущество // Закон. 2004.-№ 2.

215. Гришаев С.П. Недвижимость как объект договора мены // Закон. - 2001.-№6.

216. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003. - № 9.

217. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Гос-во и право.- 1999. № 3.

218. Гришаев С.П. Правовой статус объектов незавершенного строительства // Закон. 2003. - № 6.

219. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 2002. - № 1.

220. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество 11 Рос. юстиция. 2000. - № 8.

221. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Рос. юстиция. - 2002. - № 11.

222. Груздев В.В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика. - 2001. № 1

223. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право. - 1998. - № 10.

224. Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. - № 2.

225. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - № 2.

226. Ем B.C. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. -№ 10.

227. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. - № 5.

228. Емелъкина И. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хоз-во и право. -2004. № 8.

229. Емелъкина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хоз-во и право. 2007. - № 5.

230. Ефимова А., Поповченко А. Гражданин, квартира^собственность // Хоз-во и право. 1994. - № 3.

231. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Рос. юстиция. 2001. - № 8.

232. Золотъко Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестн. Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005.-№ 5.

233. Ильченко A.JT. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. 2004. - № 6.

234. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хоз-во и право. -1999. № 2.

235. Исрафилов КМ. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Гос-во и право. 1999. - № 10.

236. Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги!или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. - № 15.

237. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика" и жизнь.-2001.-№9.

238. Карлин А.Б. Институт права" собственности на недвижимое имущество как основной институт современного гражданского права // Законодательство и экономика. 2007. - № 2.

239. Киндеева Е.А. Права.на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюл. Минюста* России. - 2001. № 6.

240. Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

241. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. - № 5.

242. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // эж-ЮРИСТ. - 2005. № 29.

243. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

244. Козырь О.М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. - № 2.

245. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. -№ 11.

246. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. - № 8.

247. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. - 2002. - № 9.

248. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1

249. Ляпунов С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. 2001. - № 1.

250. Маковская А. А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хоз-во и право. 2005. - № 6.

251. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Рос. юстиция. 2002. - № 9.

252. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция. 1999. -№ 9.

253. Марсакова А.В. Особенности удостоверения завещаний начальниками мест лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Сб. материалов науч.-теорет. конф. - Рязань: Академия права и управления Минюста России, 2004.

254. Мешалкин В. Объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является объектом недвижимости // Экономика и жизнь. 2000. - Вып. 6.

255. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. - 2005. № 6.

256. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2002. - № 10:

257. АПЪ.Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. № 2.

258. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. - № 6.

259. Наумова Л Незавершенка или стройматериалы // эж-Юрист. - 2005. № 19.

260. Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование. 2007. - № 1.

261. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. - № 4.

262. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилист, зап.: Межвуз. сб. науч. тр. -М.: Статут, 2002. Вып. 2.

263. Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. - № 3.

264. Попович М.М. Приобретение субъективного права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики: Сб. материалов межкафедр. семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. Рязань, 2001.

265. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хоз-во и право. 1990. - № 1.

266. Радченко С. Последствия деприватизации // Рос. юстиция. - 2002. № 12.

267. Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Учен. зап. ВНИИ СЗ. -М., 1968.-Вып. 14.

268. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 12.

269. Рыжков А., Шустов Д. Мое за давностью лет // Бизнес-адвокат. -1997.-№10.

270. Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском праве // Правоведение. 1965. - № 4.

271. Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юрид. мир. 2002! - № 4.

272. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Рос. юстиция. 1997.

273. Скловский К.И Актуальные проблемы права собственности // Закон.- 2004.-№ 2.

274. Смирнова М. Привилегированные приобретатели // эж-ЮРИСТ. - 2003.-№28.

275. Сорокин С.Г. Жилое помещение как объект права собственности граждан // Юридические науки. 2007. - № 2 (24).

276. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хоз-во и право. 2000. - №3.

277. Толстой Ю.К. Приобретательная давность // Правоведение. - 1992.- № 3.

278. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Рос. юстиция. 2000. - № 7.

279. Толчеев Н. Признание судом права на самовольную постройку // Рос. юстиция. 2003. - № 5.

280. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Рос. юстиция. - 2003. - № 7.

281. Улицкий С.Я. Жилищные права осужденных (комментарий законодательства) // Правоведение. 1986. - № 5.

282. Усейкин А.К Бесхозяйность недвижимого имущества как основание возникновения права собственности // Гражданское право. - 2007. - № 2.

283. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Рос. юстиция. 1999. - № 3.

284. Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. - № 10.

286. Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.

287. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: Дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2001.

288. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис. . канд. юрид. наук. -М., 1997.

289. Воронова О.Н. Гражданско-правовое регулирование наследования жилых помещений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.

290. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

291. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2007.

292. Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности (вопросы теории и практики): Дис. канд. юрид. наук. М., 2005.

293. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006.

294. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: Дис. . канд. юрид. наук. -Рязань, 2005.

295. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов " недвижимости: Дис. д-ра юрид. наук. Томск, 2004.

296. Купрякова С.И. Правовое регулирование приватизации жилья в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. М., 1996.

297. Пантелеев А.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1997.

298. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. . канд. юрид. наук. СПб., 1998.

299. Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству. Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. /

300. Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

301. Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. - Волгоград, 2002.

302. Прокопъева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004.

303. Рязанова Е.А. Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещение: Автореф. дис. . канд. юрид. наук.-М., 2006.

304. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости:

305. Дис. канд. юрид. наук. -М., 2001.

306. Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России: Дис. д-ра юрид. наук. М., 1999.

307. Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук М., 1997.

308. Тарарышкин КС. Основания приобретения права собственности гражданами: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

309. Халбаева Т.Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: Дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2005.

310. Хмелёва Т.Н. Объекты права личной собственности в СССР: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1986

311. Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

312. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2003.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Суды играют большую роль в обеспечении жилищных прав граждан-собственников при изъятии их земельных участков для публичных нужд.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Процесс изъятия (выкупа) земельного участка и жилого помещения невозможен без предварительного и равноценного возмещения изымаемого имущества, выкуп которого осуществляется, как уже отмечалось, соответственно, Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Конституция РФ подчеркивает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35).

Безусловно, правильное и справедливое определение выкупной цены (равноценного возмещения) жилого помещения имеет большое значение для собственника этого помещения. Для выяснения размера этой денежной суммы можно провести сравнение между ранее занимаемым и предоставленным жилым помещением, а также между стоимостью ранее занимаемого жилого помещения и полученным денежным возмещением. При этом следует иметь в виду что компенсируется только то имущество, которое неразрывно связано с землей, иное, свободно отделимое от нее в натуре без ущерба для хозяйственного назначения, компенсационному возмещению не подлежит.

Решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения по своей правовой природе представляет собой административный (управленческий) акт ненормативного (правоприменительного) значения, вытекающий из публично-правых отношений, и может быть обжалован в порядке гл. 25 ГПК РФ.

Вопрос о том, что включается в состав денежного возмещения, является одним из наиболее сложных не только для российского законодателя, но и для правоприменителя. Различные правовые системы используют абстрактные и традиционные понятия, уходящие корнями в глубокое Средневековье. Например, «справедливая компенсация», «объективная рыночная цена», «достойное вознаграждение» и т. д.

В научной литературе неоднократно подчеркивалось, что в правовом государстве, одним из признаков которого являются надлежащие гарантии собственности, необходимо исходить из того, что возмездное изъятие не является санкцией за совершение правонарушения и что собственник не имел намерения продавать или иным образом отчуждать имущество, которого он лишается. Следовательно, равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволит ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения.

В действительности, получение денежного возмещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретения жилья. Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ отдает решение вопроса о предоставлении компенсации в виде жилого помещения на откуп сторонам, то есть собственнику и органу, осуществляющему изъятие. Таким образом, для реальных гарантий жилищных прав собственника необходимо, чтобы уполномоченный орган имел возможность и, главное, желание предоставить собственнику реальное жилое помещение в счет уплаты выкупной цены.

Вопрос оформления правоотношений, возникающих при предоставлении жилого помещения в счет уплаты выкупной цены, имеет принципиальное значение. Очевидно, что предоставляемое жилое помещение должно передаваться в собственность гражданина, имущество которого изымается. Для передачи в собственность предоставляемого жилого помещения последнее должно находиться в муниципальной или государственной собственности, а соответствующие права на него - зарегистрированы в установленном порядке. При этом механизм предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены с возникновением титула собственности на такое жилое помещение у собственника изымаемого имущества ЖК РФ не определен.

С точки зрения гражданского законодательства, для предоставления жилого помещения собственнику можно использовать, например, договоры мены. Однако договоры мены предполагают необходимость подбора абсолютно равноценного жилого помещения, что весьма проблематично.

Если заключение договора мены невозможно, вопрос о способе предоставления альтернативного жилого помещения в собственность гражданина остается открытым. Продажа муниципального или государственного имущества предполагает проведение торгов, а безвозмездная передача не соответствует существу возникающих при изъятии правоотношений. Вероятно, в таких случаях переход права может быть оформлен путем заключения договора отступного, однако это предположение требует дополнительной правовой экспертизы.

Если при изъятии отсутствует возможность предоставить собственнику жилое помещение, уполномоченный орган может обеспечить возможность заключения договора долевого участия на строящиеся квартиры или приобрести квартиру в собственность гражданина на вторичном рынке. Однако подобная схема - лишь компромисс. Как такового предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены в этом случае не происходит. В ситуации же со строящимся объектом собственник вообще приобретает лишь права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством о долевом участии в строительстве жилья. А это далеко не право собственности. Если по вине застройщика собственник не может вселиться и зарегистрировать право собственности на новую квартиру в установленный договором долевого участия срок, то его жилищные права будут нарушены. Ведь основания для проживания бывших собственников в прежних квартирах, изъятых путем выкупа в муниципальную собственность, отсутствуют.

Нормы жилищного законодательства, гарантирующие права собственников в процессе изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в действительности не обеспечивают в полной мера защиту жилищных прав собственников. Жилищным кодексом не регламентирован механизм предоставления альтернативного жилого помещения, а счет уплаты выкупной цены. Кроме того, предоставление жилого помещения в процессе изъятия не рассматривается как обязанность государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего изъятие. Это - предмет «соглашения с собственником». Действующие нормы могут повлечь нарушение как гарантированного права собственника на жилище, так и принципа равенства граждан перед законом. А значит, внесение соответствующих изменений в жилищное законодательство является насущной необходимостью.

Администрация г. Ельца Липецкой области обратилась в суд с иском к К. о выселении из принадлежащему ему дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады через ручей Ельчик, во вновь возведенный жилой дом в другом районе города. К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого администрацией земельного участка, и предъявил встречное требование о выделении ему других участков по его выбору. Решением суда иск администрации о выселении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по усмотрению администрации земельном участке был удовлетворен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких участков по его желанию были оставлены без удовлетворения.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, при разрешении вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенсированы расходы, связанные с изъятием земельного участка и сносом дома, ответчик выразил желание получить другой земельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем индивидуальном жилом доме. Суд указал в своем решении на то, что хотя желание собственника сносимого дома о месте расположения предоставляемого участка должно учитываться, окончательное решение по этому вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной власти. При рассмотрении данного дела судом не было обнаружено никаких злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. на получение земельного участка для строительства нового дома. Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биолого-почвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного использования. Плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого у ответчика. Индивидуальный жилой дом, в который был вселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно превосходит дом, подлежащий сносу. Вышестоящая судебная инстанция согласилась с выводом суда о том, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом его законных прав не нарушает.

Содержание ст. 32 ЖК РФ по существу развивает соответствующие положения ГК РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав ан собственников. Нормы, содержащиеся в данной статье, удачно сочетаются с нормами ст. 239, 279-282 ГК РФ. Однако ЖК РФ в полной мере обеспечивает соблюдение экономических, а не жилищных прав собственников изымаемых жилых помещений. Недостатком ст. 32 ЖК РФ является отсутствие у собственников изымаемых жилых помещений возможности выбора различных вариантов возмещения (компенсации) причиненных выселением убытков.

Судебная практика показывает, что в основном собственник желает реализовать свое право на предоставление другого жилого помещения (взамен бывшего жилья), а не право на получение его рыночной стоимости.

Представляется необходимым в целях усиления защиты жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений разработать и принять дополнительные нормативные правовое акты, конкретизирующие общие положения ЖК РФ относительно обеспечения жильем бывших собственников при изъятии у них земельных участков для публичных нужд.

В этих актах следует установить порядок и методику расчета денежной компенсации, критерии определения жилого помещения, предоставляемого собственнику взамен сносимого жилого помещения. Отсутствие четкого правового регулирования, отвечающего современным условиям, вызывает большие практические трудности и приводит к нарушению прав собственников при сносе принадлежащих им жилых помещений, что является недопустимым.